住宅ローン可以同时贷款几次 高手贴

substar818

fengzhiyunsun1 发表于 2019-10-5 20:36
高手在投资新的アパート 可以入股的话喊一声 分担风险 同等资金可以分散更多地方投资 不一定是坏事  ...

高手是不会考虑合股的，因为没必要。
只有对自己的投资方案没有信心的人才会找别人合股，好分担一下风险，也好给自己打个气，想着：即便我破产了，也有几个人一起陪着我，我平衡。

说到投资REIT，REIT的理论很简单，就是公司预测自己建的公寓能有8%的收益率，他们会拿出一半4%分红。而且这些钱都是个人投资者投资的，即便公司倒闭了，公司也没有一个人赔钱，赔钱的全是投资者们。

所有投资的资金全来自己别人，挣到的钱一半给自己，一半给投资者，有风险自己不用承担，完全0风险，我觉得REIT是房地产投资最美的经营方式之一。这个就跟サブリース会社有点像，你有一个公寓一年平均房租1000万，人家想花一年750万包租一下来，然后自己不用投资一分钱一年挣250万，如果你租给他们的公寓不能一年挣750万以上，他们就立刻跟你解约。我一直觉得这个サブリース制度只有弱智才会选择，如果我能一年挣1000万，我为什么只挣750万，让你去挣差价250万呢，我真这么做了，那只能说我胆子太小，或者太无能。



如果以后有机会我是一定要建REIT公司的，实在是太爽了。

substar818

fengzhiyunsun1 发表于 2019-10-5 20:48
主要是资金不够啊 便宜的房子没有投资价值啊 至少8000万啊以上才有价值投资 还是二手房 ...

我只追求收益率和房子的资产性，所以买的都是旧房子，我买的最新的房子也是建了10年以上的，最老的有建46年的。
不过基本都是用土地市场价格买过来的，建筑都没有花钱，还有15-20%的收益率，风险不大。

比如你在北千住买个公寓，50平土地100平房子，土地的市场价格50万一平。你2000万买的这个房子，一年还有300万房租收入，就算不想要这个房子了，建筑推平了当土地卖能卖2500万，这就谈不上风险了吧。我投资基本都挑这类型的旧房子买。
我刚才有说过我买了一个187平的土地吧，在志木买的，2500万价格，上面还有房子8间1DK,一年有480万房租，住满人的。首先你在网上可以查一下志木车站12分钟的土地1平多少钱，187平卖能卖多少钱？基本不存在风险。

tonkeycn

substar818 发表于 2019-10-5 20:56
我只追求收益率和房子的资产性，所以买的都是旧房子，我买的最新的房子也是建了10年以上的，最老的有建46 ...

表面利回19.2%。这样房子我肯定不敢买。除非业主脑子进水了否则怎么会把这样的房子出手。

substar818

tonkeycn 发表于 2019-10-5 21:29
表面利回19.2%。这样房子我肯定不敢买。除非业主脑子进水了否则怎么会把这样的房子出手。 ...

我2017年8月买过来的，到现在一直100%入住率，房租都已经回收了1000万。
地主去世，2个儿子和1个女儿分财产，所以就把大片土地和房子都卖掉了，是センチュリ21在卖，全加起来能有1000多坪的土地，20几栋房子吧，这个一起卖的话要4-5亿日元，肯定没有多少人能买得起的，所以就切成150-200平的小块土地，差不多17-18块区画吧，都是2000-3000万卖掉的，主要是作为建户建的土地卖给个人，当然也有很多建筑公司买下来建新户建出售，买我对面那块的就是建筑公司，建了2个户建，土地90平，建筑100平，双车位，4000万。
2栋8000万-土地成本2500万-建筑成本2000万（建筑公司自己建，成本绝对不会过2000万）=3500万利润，我保守计算有3500万利润。

substar818

fengzhiyunsun1 发表于 2019-10-5 21:20
志木看你哪一年买的 地震后买的都没陪

2017年买的，买了2年多了。

tonkeycn

substar818 发表于 2019-10-5 21:36
我2017年8月买过来的，到现在一直100%入住率，房租都已经回收了1000万。
地主去世，2个儿子和1个女儿分财 ...

センチュリ21是很坑的不动产公司。是很多小公司的松散的联合。 经常在网上发假的信息。 我觉得你也就是网上看看从来真正没有去问过了。 真正不差钱的人也不会走这种小公司来代理。

substar818

tonkeycn 发表于 2019-10-5 21:46
センチュリ21是很坑的不动产公司。是很多小公司的松散的联合。 经常在网上发假的信息。 我觉得你也就是网 ...

跟小公司没多大关系，房地产公司99%都是小公司，能不能买到好房子全是自己的判断，自己没有判断能力也就别指望能找到好房子。
2014年时我一个年薪500万，手头现金不到1000万的人，没有必要去大手找房子，都是3%-4%收益率的房子，真叫我买我也不想买。我当时找房子的要求就是离新宿电车40分钟以内，实质收益率不能低于10%（表面收益率12%以上）。

我刚开始买房子时一年平均要看200-300套房子，基本所有休息日从早上到晚上都安排满着看房子，这种看房子的数量才能找到1-3套好房子。如果一年都没去看过10-20次的人，就更不可能有机会遇到好房子。