一个华人的发言：我来日本不买户建，不就白来日本了吗

惊涛拍岸

我爱吃人参 发表于 2020-1-14 16:35
高中时候武侠小说一天最多5，6本，基本一目十行了。碰到好看的就花点时间细看。
街机，掌机，电游，pc游 ...

年轻的时候给我108张牌加一个麦克风我可以不要电脑。
现在手游我是不敢玩啊……
有时间就随便看看油管看看片子了……
游戏太费时间太费钱……

substar818

2回目の正直 发表于 2020-1-14 16:11
哎，路线价格是变动的呀……跌了当时评估再高又何用？...
23区这几年的涨跌幅自己查查吧，涨幅高的都是都 ...

我出租房都是运营的，也就是出租30-40年后重建，近似于地主一样一直运营着，房价挣不挣跟我关系不大，只要在银行看来我的担保价值有就好了，因为我也不倒卖这些房产。

你的意识还停留在国内的交易上，就是买个等几年加价卖，那个在牛市时是能挣钱，不过当了接盘侠就是赔钱了，因为国内那些房产没有什么收益性，北上广房租收益率就1%左右，没有银行存款利息高。

日本你花1亿在一等地买个房产，收益率4%,比如新宿银座，4%已经很高了。咱们暂且按100%入住率算，一年400万收入，10年后房租收入4000万，房产涨了30%，然后你顺利卖掉1.3亿，加上房租收入4000万，你一花有1.7亿，挣了7000万。

我在地方买个1亿的房子，收益率15%，入住率90%，能剩余13.5%，一年1350万。
房子10年后8500万卖掉了，房租10年拿了1.35亿，剩余2.2亿。挣了1.2亿。

不要以为我举得例子不正常，上面那些交易例子都是我实际上有遇到过的，地方的房子好多能到收益率20%的，入住率90%的，我都没用这种房子来举例。银座新宿好地段偶尔有7%的，但是平均5%是比较合理的。
我只是简单计算了一年运营10年后，好地段楼盘和地方アパート的实际收益情况，即便好地段房产价格上涨30%也没有地方高收益房跌价挣得多，你怎么计算也很难出现好地段比地方アパート挣得多的现象

substar818

惊涛拍岸 发表于 2020-1-14 16:46
年轻的时候给我108张牌加一个麦克风我可以不要电脑。
现在手游我是不敢玩啊……
有时间就随便看看油管看 ...

哈哈，我也是只看油管了和企业的记录片，电影我都懒得看了。

我现在看得最多的3个油管。
一个是罗辑，觉得他忽悠得不错。
一个袁腾飞，喜欢他聊的历史
再有就是whatif，那个系列很好，讲得知识很有意思，英语的，偶尔补习一下英语用。
https://www.youtube.com/channel/UCphTF9wHwhCt-BzIq-s4V-g

2回目の正直

substar818 发表于 2020-1-14 16:55
我出租房都是运营的，也就是出租30-40年后重建，近似于地主一样一直运营着，房价挣不挣跟我关系不大，只要 ...

都心收益率4〜5%的房子很普遍，地方上收益率15%，入住率90%的房子有多少？你这样以点代全的比较公平吗……
同样一套单人房，都心租金15万每月，地方4〜5万，但全国换个墙纸等设备和清扫费用是一样的，也就是地方房产达到15万租金时维护费用是都心的三倍。纯收益的差距大吗？
买房投资就是个人自我判断，没有稳赚不赔的固定标准。比如我身边投资整顿单身公寓成功的列子不少，但我基本从来不看单人住房。理由①投资门槛低，市场房源多空置率高②买卖方都是投资客，尤其是整栋租赁用房，都是プロ，价格上没有便宜占。
我一般只看好地段的家庭房型，市场房源少容易出租，市场好的时候很容易套现卖出，自住需求的买方永远会有。而且租客素质相对高，尤其塔楼租客，质素一般不错。不会出现拖欠房租等纠纷。

substar818

2回目の正直 发表于 2020-1-14 19:15
都心收益率4〜5%的房子很普遍，地方上收益率15%，入住率90%的房子有多少？你这样以点代全的比较公平吗… ...

你的知识完全是也越出租的人的想法，地方物件15%的房子比大城市5%的房子好找的多，有很多地区是15%过去30年平均90%入住率的。一些地区是20%平均85%入住率，这都是地区平均，我还没加味出租技术好的人的水平，我第一栋买在一个平均入住率78%的地区，但是我可以5年平均入住率97%，出租是有技巧的，我和一般的出租者和地主竞争，可以无压力把他们碾压。

清扫费花多少都是住户负担，买的房子在哪个区域都一样，定期装修费没那么高频率，你家10年不到就装修一次吗？就拿你自己家的装修频率也知道了吧。我那个举例就是10年的计算，即便看20年30年后，翻新费减去也比好地段的低收益率房子挣得的多。

2回目の正直

substar818 发表于 2020-1-15 20:07
你的知识完全是也越出租的人的想法，地方物件15%的房子比大城市5%的房子好找的多，有很多地区是15%过去30 ...

我每年至少要看一千套中介发的物件资料，呵呵，你说你能信就行了

lianyu98

2回目の正直 发表于 2020-1-15 21:06
我每年至少要看一千套中介发的物件资料，呵呵，你说你能信就行了

他说的那些全是大空话，正常人一看就知道他在胡说八道。我估计他是想在小春上找傻冒买他推荐的偏远地区的破房子。

substar818

2回目の正直 发表于 2020-1-15 21:06
我每年至少要看一千套中介发的物件资料，呵呵，你说你能信就行了

你非要跟我抬杠，你真的会计算一个房地产的生涯收入吗？我简单计算一下30年持有的收入，我写出来的数字都来自于我自己和我朋友实际实现的和有能力实现的数据，就是经验谈。

1.新宿上野池袋车站附近的公寓2亿，实质收益率5%来计算，不算表面收益率那样算起来麻烦。房子我们假定为7万房租的1K或是1DK共15间，因数是好地段，所以一般都是土地面积不算大，但是建了3-5层的RCマンション。市区房子只能用都市煤气
房子运营30年房租收入3亿，我按非常好的状态来计算，30年后可以1.6亿卖掉，30年后出售能剩余4.6亿

这30年间2次外墙大规模修缮费，一次500万共1000万费用，30年间14间房子地板壁纸装修3次一间平均20万共花840万，空调热水器30年保守估计换一次，空调4万热水器7万14间共154万。总费用是1994万日元。

最后能剩余到手里4.6亿-1994万=4.4006亿

2.我在千叶的流山市或者川越这样的地段买アパート，因为附近土地价格便宜，一平10万日元以下，所以是建2层的アパート，在这样的地区建个实质收益率10%的新築アパート对我们这些专门投资的人来说非常容易，不要说自己做不到，我认识的房地产投资者全能做到这个水平。附近房租很低，一个月5万日元而已，2亿日元差不多是购买800平土地建个1000平左右的木造アパート（可以是建200平5栋），能建35套1LDK或者2DK。提前跟プロパンガス公司签约好，空调热水器终身免费更换。

30年的房租收入6亿，房子是土地7500万建筑12500亿建出来的，30年后推测应该只能卖1亿左右。30年后出售后剩余7亿日元

这30年间2次外墙大规模修缮费，一次1000万共2000万费用，30年间35间房子地板壁纸装修3次一间平均35万共花3675万，空调热水器是煤气公司保修没有费用，总费用是5675万日元。

最后能剩余到手里7亿-5675万=6.4325亿

郊区的新築アパート运营30年比在好地段的新築マンション30年多挣2.0319亿

注：知道为什么好地段必须建マンション吗？因为土地价格太贵了，一平50-60万，所以好地段只能是买个很小的土地建高层マンション，如果建アパート的话收益率连3%都没有了。
郊区的土地非常便宜，比如川越土地价格只有9-10万一平，所以可以建2层的木造アパート。
而且30年后2亿建的アパート如果用土地价格来出售，那是非常轻松的，卖不掉的可能性很小。但是一个2亿建的池袋新宿的30年旧マンション真的能1.6亿卖掉还是个疑问，我姑且认为这个房子很坚挺，建了30年还能80%的购买价格卖掉，省的你跟我争论好地段的价格不会跌那么多。

substar818

2回目の正直 发表于 2020-1-15 21:06
我每年至少要看一千套中介发的物件资料，呵呵，你说你能信就行了

一个想涉足房地产投资的新人，一个月最少也要看200-300套房子的信息，去实际看10-20套房子的，你一年看1000套房屋广告（实际看房子能有一年100套吗？）有点太少了吧。都不用跟那些非常成功的メガ大家比，我在小春上也认识几个投资房地产的人，他们看得房子数量都是你的好几倍，如果他们看到这个帖子，真希望他们能回复一下你他们一个月看多少套房子信息，能让你了解别的人的平均水平，而不是用自己的标准来衡量别人的标准。

我这边中介发给我的物件广告平均一天100-300件，我的邮箱建了一个物件広告文件夹，有4994页，一页25个房子广告信息，你自己算算我看过多少房子信息吧（我光中介公司的名片就相册1整本之多，有500多家公司吧，我买的是一本100页，一页能放6张名片的相册），我过目一下的房子信息差不多一个月1000件吧，我还没计算那些只是简单看一下标题就无视了的房子，我现在少很多了，我刚开始学房地产投资时，一年要去实际看400套房子的，最多休息日一天看6套房子，晚上10点跑去给房子照相。你看房子的数量跟我的不是一个数量级，估计你收到的房子的水平也跟我收到的有区别，我这边有一大堆積算オーバー，收益率30%以上的房子，也有很多继承物件或者破产物件（直接律师发给我，都还没有把信息给中介公司）。我跟你我每个月都能得到售价低于土地价格，首都圈，收益率15%+,满室，築20几年的房源，估计你看到我这边的房源后，你都不敢相信是真的。你觉得自己1年看上千房子信息就很“厉害”了，其实对于我们这些专门投资房地产的人来说那真是九牛一毛，我一个月看2000房子信息都不好意思跟我身边的朋友说，因为他们看得都比我多，要不我们能做到的事情你做不到呢？你如果一个月看2000房子信息，一个月去实际内见200套房子，访问的银行最少过100家以上，你就不会觉得我说得事情不现实了，努力是跟付出成正比的。
还是那句话，你做不到的事情，能做到的人多了去了，看到别人做到了不是嫉妒，而且花时间去思考这些人做到的理由，也许自己没法复制他们，但是知道他们实现你不可能做到的事情背后付出了多少对自己没有坏处，想一想当幸福来窍门的台词。当克里斯•加纳看到一个开跑车的有钱人时，他不会嫉妒得说："你这么年轻这么有钱，钱一定来得不干净，因为我做不到，你也不应该做得到。"而是走过去问："我只想问2个问题，你从事什么工作？你是怎么这么有钱的？"

2回目の正直

lianyu98 发表于 2020-1-15 21:59
他说的那些全是大空话，正常人一看就知道他在胡说八道。我估计他是想在小春上找傻冒买他推荐的偏远地区的 ...

别理他，浪费时间！几栋破楼还不够买套像样的港区公寓，有能力先改善下自己的生活水平