谈为什么要支付高额的法人税

政知道

substar818 发表于 2019-6-13 13:31
这个房子本来就是当土地买的，因为土地价值9000万，卖1亿。买的时候房主已经没有在招入住者了，空着1个店 ...

哈哈，哥们，你这是要跟我论证年数35年的的铁骨房比年数20年的钢筋水泥房更适合投资吗？鼓励大家去买35年的铁骨房吗？
35年的老铁骨房被你说的那么好。真那么好的话，都去抢着买老铁骨房了。35年前的建筑技术跟现在的房子建筑技术比，差距很大了。
那么老的房子，谁喜欢住呀，你搬家会喜欢住40年的铁骨房里面去吗？隔音也差，冬冷夏热，住户招不到，再高的回报率都是免谈。
你这刚买的时候空了四间，一共十户空了四户，已经很说明这里招租经营没那么容易，你花四个月时间招满四间，过几个月也会有新的客户搬出去的，房子越老，价值越低，你只能把房租降低。
房子寿命主要还是看平时的修缮管理，肯花钱管理好了，寿命就高。
你法定20年的铁骨房敢用上100年，那就要看你花多少钱去修了，这方面可是大头。
按你这么说的话，那我这钢筋水泥可以用上200年了，如果一年房租收入5000万，二十年花点钱修一次有何不可？

政知道

浦和取2DK月租6.2万，说明你这房子地点并不好，离车站十分钟应该有，还不是大站。

substar818

政知道 发表于 2019-6-13 15:37
哈哈，哥们，你这是要跟我论证年数35年的的铁骨房比年数20年的钢筋水泥房更适合投资吗？鼓励大家去买35年 ...

我不想多解释了，你知道不同建造结构的ランニングコスト是多少吗？
如果木造房子的实际收益率是100，鉄骨是70，RC是50，在房地产投资领域，这已经是常识了。同样售价的木造在运营中是RC生涯收益金额的2倍，基本房地产投资都是直接按这个指标计算。
你在回复时都没有搞清楚一件事情。买的新房子在建10-20年后会有一次非常大幅度的房租下降。一个建了30年以上房子早已经过了降低房租的时期，房租基本是寿命期间最低金额了。这方面是建了20年以下的房子要远远不利于超过20年的房子。

同一个车站，离车站同样举例。你建了17年的RC，室内精装修 ，1LDK一个月8.5万。我的鉄骨，建了35年，室内精装修，1LDK一个月6.5万。你去看看是哪个房子出租率高？你的新房子绝对没有竞争力。而且出租6.5万的公寓楼还比你收益率高，没办法，这就是现实。
你自己说你已经购买房子10年了，在看房子时，你经常会遇到这种房子的比较，很普通。
在同一个车站，离车站同样远，有2栋房子。
一栋是3亿，RC,建了17年，21套1LDK，一个月8.5万，一年2142万，表面利润率7.14%，簿価是土地1.8亿，建筑1.2亿。一栋是建了30年的鉄骨建筑，卖价3亿，45套1LDK,一个月6.5万，一年3510万，表面利润率11.7%，簿価是土地2.8亿（推成平底当土地可以卖2.8亿），建筑2000万。
我举得例子一点不极端，是非常普通的一个例子，你有空随便去一家房地产中介，都会遇到这样的选择。至少我是毫不犹豫的选择后者。你喜欢前者，我不会反对。




建新公寓楼的只有4类人，一是地主，本身土地不用计算成本，所以只要求自己的房子看起来体面。一般这些地主找的都是大手建筑公司。
二是REIT，因为投资的钱是来自己老百姓的融资，融资成本低于银行贷款。比如ライオンズマンション和レジダンストウキョウ，当然这些公司的房子很少一整栋出售
第三是倒卖的公司，这些公司建放在不是为了自己运营，只是以转卖为目标，赚取差价。这些房子大多是6-8%收益率，建筑时间很短。
第四是更新自己房屋的上层投资家，这些人大多是自己买土地，自己建RC或鉄骨的房子，在第一大规模修缮前把房子脱手给第二用户，这样他总是能持有较新的房子，无需花费时间去准备大规模修缮。

你的房子如果是RC或鉄骨收益率8%以下，建筑时间在0-20年以内，99%都是第三者和第四者。

政知道

substar818 发表于 2019-6-13 17:43
我不想多解释了，你知道不同建造结构的ランニングコスト是多少吗？
如果木造房子的实际收益率是100，鉄骨 ...

你什么时候看到我买的是新楼了？
不讨论了，就按你说的算，就此打住吧，35年铁骨房子好，更好招租，投资更有利。

substar818

政知道 发表于 2019-6-13 17:56
你什么时候看到我买的是新楼了？
不讨论了，就按你说的算，就此打住吧，35年铁骨房子好，更好招租，投资 ...

你自己说你只买10年左右或是以下的房子，大车站，离车站近，收益率7%的。所以我就直接按你说的指标来计算。我不知道你买的房子的条件，我这个只是一般情况下的数据。

你那个标准的房子，超30年的肯定是收益率10%以上的，你所说的较新的房子肯定是6-8%。
首先建筑成本就不一样，RC都是100万一坪起步，鉄骨被建筑公司宰了也就80万一坪。再加上旧房子基本卖的是土地価格＝売価の８割以上。

我给你的基本都已经是房地产的实际收益率的公式了，基本所有的相关书籍都会介绍，那都不是什么高深的知识。

saitamaer

lalatang 发表于 2019-6-13 18:11
行了都别cnb了，吹了半天一个拿出实料的都没有，就连车站都报不了看来吹完nb连地理位置都不熟 ...

哈哈哈哈

阿胖阿旺劲美

lalatang 发表于 2019-6-13 18:26
我就直说了吧我大足立一个忙熊 丰岛区一个户建，利回率一个15一个30，投资额一共1200万现金结算的，要晒藤 ...

你看看你还当真了怎么?人家就是来满足下心里需求，玩玩票而已

噢萨卡

lalatang 发表于 2019-6-13 18:26
我就直说了吧我大足立一个忙熊 丰岛区一个户建，利回率一个15一个30，投资额一共1200万现金结算的，要晒藤 ...

淡定

如果连上网吹牛B的行为都给剥夺了

那么上网实在没啥意思了

没必要太较真

大家就事论事

说事不要针对个人

交流娱乐为主