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本帖最后由 Bree.K 于 2013-1-15 15:37 编辑
首先声明我这个只是初级者给初级者写的一点点小意见
我说的是买新房的情况下
对于房子类型是一户建好还是楼房好大家都各持己见
其实我是中立派
我的主张是年轻时候住楼房，年级大了住一户建，老后再回归楼房
再次稍微赘述一下
楼房一户建利点弊端都显而易见
楼房的利点：
车站近，学校近，交通生活便利，所有房间同层节约爬楼时间，有专门会社管理，没有安全隐患，光热费节约开销，冬暖夏凉。视野好。防震比较好，地震的时候会晃但是不会倒。
外国人来说，转手容易，有急事回国也可以马上交给不动产转租转让都方便。
楼房的弊端：
生活噪音，随着隔音材料的改善，好的楼房基本听不到周围人的生活噪音，但是难免有遇到不好的邻居可能。
再说说一户建
一户建的利点：
多数有院子，两台车的家庭お得，或者想在院子里种花种草的人推荐。
上下的家庭噪音没有了，但是由于一户建材质相对薄，两边邻居的噪音会听得到。
面积大，人口众多的家庭适用。
一户建的弊端：
在日本，房屋和土地的价值比例基本是按照1：２贩卖的。为了控制土地的贩卖，通常建売的房屋南边会相对小。
房屋之间的压迫感，基本谈不上什么视野。
盗难隐患和夏季蚊虫较多。
地震的时候被损坏的可能性相对大。
转手困难，超过10年的中古一户建房子价值基本变成0
总之总之，这个选择自己斟酌。
我说说选择房子我认为重要的地方
1，立地 - 离车站要近，选择好学区，转手的时候非常容易，价钱跌得相对慢
2，朝向和采光 - 尽可能的选择南北朝向，如果是东南角部屋那就更好了。朝西尽量不要选，虽然便宜很多，但是一定会后悔的。
观察周围有其是南面是否有建高楼的可能，这样一个是遮挡了采光还有就是可能卖的时候会跌价。
3，屋内结构 - 越简单使用面积越大。如果想改变格局，可以让不动产给你提案自己在外边找建筑公司，成本可以减少一小半左右。
4，选择大手建筑公司和不动产 - 很明显，会比一般的贵一些，但是除了自己住着安心以外，售后相关作的比较完善，比如墙壁纸的保修，门窗的保修，地板的保修等等，有的保修时间长达10年。。
除此之外，贩卖的时候得保值不可估量。
5，活用网上的口コミサイト - 很多物件在网上都有独立的口コミサイト，看看大家的讨论，了解一下房屋物件的情况，可方便用来讲价。
下边我说说我家利用的値引き技
我家讲价是我老公厉害，基本是高调地稳准狠
首先要大面积撒网，然后从中选出两三个条件差不多的物件
同期贩卖的物件他们彼此之间存在着竞争
选择两三个也是为了以后的讲价
两个人要有统一的心理价位，不要盲目地觉得讲得越低越好。因为这样让你失去了目标。
在贩卖员面前不能一个人讲价另外一个人不好意思讲价
态度，不要卑躬屈膝，要据理力争，说明自己的观点，简单明了地让对方知道你的意图
说起来比较容易做起来有点难度。
理论上不要赶在最开始贩卖的时候去，那时候基本没有任何还价可能，
要观察它的贩卖情况，还剩几户要清楚判断，可以直接询问或者去网上的论坛查。
首先说一下讲价的得失
好的物件争抢的还是很快的，所以讲价延误了挑选自己最喜欢房间的机会，要抱着一个买不到也无所谓的心态。
举个例子说一下我家的情况
A 第一次
相对正式的服装登场
客气而稍带不屑 （日本人就吃这套）
询问物件情况
看样板房
被问预算多少
回答1500万
别害怕，我在吹牛，我压根没想付这么多
同时跟他们说，我们看了XXX的和XXX的，觉得他们的也很好，我们再比较一下。
添了资料让他们去给你办理住宅ローン的仮審査，反正也不要钱，还有人给你办，最后这个书类对讲价也很有用。
这样说他就会认真对待起你了，首先觉得你有存款，还知道你看了一些物件确实有买的意思，而且对竞争物件也有好感他就会讨好你了。
然后在他热情地笑容前说句，我们还有事就先这样吧。
头也不回离开。
回到家当晚，电话来了，开始询问我们乱七八糟，无非就是套近乎。
期间去了B物件
A来了通知，ローン的仮審査通过了，要求我们去见面。
看了B之后，我们喜欢B的视野和格局
喜欢A整体的高级感和内装
战术同上，第一次基本不谈钱
只了解物件情况
A物件的讲价我就不谈了，我们最后买了B
说说B的情形
第二次去，
两个人一个红脸，一个黑脸。
我充当了黑脸。
在家设定好的角色。
老公说他很中意这家，因为XXX，但是老婆我更喜欢另外一家，因为XXX，
不一定是不好的地方，比如说格局阿，阳台的宽窄阿，楼层阿，或者是厨房拉之类的。。
都是些不疼不痒的他又没法改变的东西。
然后多说一些A的好处
总之就是说家里意见不统一，贩卖员既看到了希望又必须强力争取另外一方。
然后开始假装漫不经心地讲价
不要小心翼翼地问能不能便宜点
首先自己要占绝对主动权
直接出价钱
我家直接砍掉500万
然后说，你同意我马上明天来盖章
心理价位是砍掉400万
多说了一些
贩卖员变脸，说怎么都不可能，明显地不高兴
不用管它，不用觉得心虚，
跟他说，如果同意的话随时给我们打电话
这个时候就是买方和卖方的心理战
谁坚持住谁就胜利了
同时也要看运气
我们看中的是整幢楼最贵的顶层东南角部屋
他设定的价格比第二高的贵了150万，
所以别人宁可稍微低一两层也不想花这个150万，
所以这个貌似最贵的房子就一直剩着
我们也很紧张，就盼着电话能来，每天都ドキドキ
期间过了大约一周老公等不及了
打个电话说了解一下情况
问了问那个房子是否还没买出去
因为A物件最近差不多要签了，但是还想再做一下比较
结果被告知还没卖出去
欢迎我们去面谈
我们就去了，也是为了探探口风
说比较一下觉得B还是不错的
当时看500万好像不太可能，就稍微松了一口说出心理价位400万
表示我们已经做出让步了
这时候贩卖员多数没什么权利了，
就跟他说你去问问上司
让他上司作决定
还是没同意
我们回家了
心理有点扫兴
琢磨着算了要不就再加点钱
老公说一点一点地加不行，就死咬着这个价钱吧
这期间来来回回电话打了很多，不要表现哀求的口吻问他能不能再便宜，反倒是他一直追问我们能不能加点钱
最后以便宜400万我们最初的心理价位成交了。
当然具体情况具体分析，不一定适用所有人，但是姿态和战略基本都是大同小异的。
希望对一些朋友有用。
最后的最后，再说说付款
开始不是吹牛说首付1500么？这时候可以变卦了
理由很多，比如我们存款的形式都是人民币，中国存款利息很高，我们想尽量多贷款之类的理由都很容易被理解
这些不动产就没那么上心了
保证贷款能下来就好，后来我们首付400多万，10%的首付还不到
这里我再说说贷款的事情，
我们两人工作，都不是永驻，三井住友金利 0.875% 变动
这里说说贷款的技巧
首先，让不动产越来银行员，在不动产的地方谈，不动产跟银行有很大联系，谈起来相对容易，不要自己跑去银行谈。
然后尽可能地出具存款，我家把国内妈妈的存折也拍照片给银行员看了
表示我们有偿还能力但是我们不想首付那么多而已。
中国的存款日本银行是承认的。
再再最后，我稍微感慨一下
很多人觉得贷款30年真的太可怕了。
当然很多人都是孤注一掷去买房，但是一定不要总想着我这辈子就住在这里了的心态去买房。
首先要考虑保值，和安全性，其次就要仔细了解房屋的修缮情况。
楼房平均10年修缮金就会大幅度增加一次，比如说前十年每个月2万，从11年到20年可能要涨到2万4，越往后越贵。
一户建的维修，平时的小修不计在内，大约20年要有一次大修缮，花销不小。
所以，楼房10年或者20年内转手，一户建20年内最好转手
房子在手里越往后越不值钱，不用担心贷款，银行会给你折算。
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显IP卡
狗仔卡
发表于 2013-1-15 15:23:30
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