科普住房贷款：固定金利和变动金利

substar818

最近日本的银行把业务的中心都放在了个人住房贷款上，尤其是对外国人的贷款放宽了很多，很多在日华人即便没有永住也顺利办下贷款买到了自己的心怡的房子，在欢喜的同时，购房者也需要注意一下自己的贷款利息和贷款的类型。

首先在小春上发贴庆祝自己贷款下来的朋友们都有写自己的贷款利息是0.55%，甚至有的人是0.45%，办下来0.725%的人都觉得是不是太高了，在感叹贷款利息低的同时，也推测出了现在办贷款买房子的人大多数都选择”早期優遇金利型“的变动利息贷款，不只是华人是这样，日本人选择这类型贷款的人也占60%左右。那问题来了，早期優遇金利型的贷款利息是永远都只有0.X%吗？利息会不会上涨呢？会上涨多少呢？我来讲解一下早期優遇金利型是什么，大家就能好的预测到未来金利会有什么样的变动了。

首先说一下什么是優遇金利，实际上日本所有银行的变动利息都是2.475%（截止到2019年5月，见下面的图表），所以正常的住宅贷款利息应该都是2.475%，但是为什么会有人办下来0.55%的利息呢，那是因为银行为了吸引客人办自己的贷款，给出了优惠政策，比如35年ローン，当初5年1.75％優遇 その後0.85％優遇，这个优惠政策就是办贷款的前五年优惠1.75%的利息，成为2.475-1.75=0725%，之后30年为2.475-0.85=1.625%。也有一些银行是当初10年1.925％優遇 その後優遇なし，也就是头10年利息为0.55%，之后25年为2.475%。

看了上面的介绍大家应该知道为什么自己办的变动金利这么低了吧，那并不是整个35年都这个利息，而只是早期几年或10年的优惠利息，具体是优惠几年大家可以看一下自己的贷款合同。不要小看了利息的变动，如果你是贷款4000万，35年，5年内利息0.6%，五年后成为2.475%的话，头五年你每月的贷款金额是105612日元，五年后你每月的贷款会成为142463日元，一个月会多出36851日元。很多日本的家庭就因为没有好好规划自已财务支出，难以负担这每月多出来的3.6万日元费用，有的人甚至不得不卖掉自己的房子。

所以买下房子是第一步，不让房贷成为自己未来的累赘是第二步。优惠金利的这5-10年，赶紧存一部分钱来提前还贷，确保优惠金利结束后自己每月的按揭不会涨价。或者这5-10年赶紧提高自己的收入，不会被这一个月多出来的几万日元压跨。不过做到这一点很难，因为买房子的人大多是因为结婚生子，10年后正好是自己孩子最花钱的时候，很多日本人在涨利息的时候工资已经涨了100-200万日元年薪，但是孩子上学等费用也涨了100-200万日元，造成无法承担这不起眼的每月3万多日元。所以趁着自己经济好的时候尽量存款，尽量不要做月光族，是确保自己千辛万苦买下来的房子不被拍卖的最好方法。

固定金利就没什么好说的了，全期固定就是35年全是一个利息，比如全期1.2%（我办的就是全期1.2%），有的是前10年固定1%，之后2.475%。也有前5年1%，5-10年是1.4%，之后2.457%的，个人感觉如果选固定金利就直接选全期固定吧，那种早期固定后期变动的不划算。

希望我这个帖子能给刚办下贷款买了房子的人一点帮忙和警示吧，希望你们能一直享受自家房子的舒适，而不是因为购房而不堪重负。

参考
https://o-uccino.com/front/articles/51084

0818

保証金少，優惠利率是全期間。

可能知道我以前呈經在別的銀行贷过住宅貸款（6年己还清）。沒有敢耍花样。

看到过别人被耍的。

女内挖撒

谢谢，昨天刚发帖问这些，现在大概明白了

不乱于人

有用！

substar818

Mrsilence 发表于 2019-12-14 12:07
感谢搂主
反正是我直接固定金利的决定。
变动的话太让人焦虑

其实这个早期优待政策，是日本几十年前设计的，就是你刚结婚时可能就是一个一般职员，所以工资少，所以就优惠利息让你能早点买房子，当10年后你当个係長或者课长，你的收入提高了，就能应付涨利息后的负担了。但是现在好多人进的公司可能根本就没有涨工资的空间，有好多中小企业毕业进公司18万一个月，干10年后21万一个月，那涨的一点点公司根本无法负担增加的费用。所以现在这种贷款制度就有些落伍了，如果大家都还按老思想去顺其自然，就自然会出现破产的现象。尽管住宅贷款的风险率是所有贷款中最少的，也有大约0.2-0.4%的人宣布无法偿还贷款，按贷款人数800万左右的计算来看，会有1.6万-3.2万人会因为房贷而宣布破产。https://www.sl-gakkou.com/detail/3/51.html

日本的大学生也是这样，上大学时想参加部活或者享受学生生活，反正贷个学生贷款就200-300万，一工作就能还得起了。但是现实中日本有200万人左右办学生贷款，有将近7万人都因为无法偿还学生贷款而宣布破产。但对于留学生来说，即便是私立大学一年也不过100万学费，国立才50几万，自己打工付学费付生活费不算是一件很难的事吧，至少我上学的时候，我身边的留学生很少有管父母要钱付学费生活费的。还是怪自己太懒惰，还有不会规划自己的收入。
https://allabout.co.jp/gm/gc/475409/

扫黄组长

嗯，原来如此！大概明白了！

还有一个，有人说变动行利率是随未来的经济增长幅度会有所变化的，那这个2.475%又说是个硬指标，如果出现通货膨胀，也不会变吗？？

substar818

扫黄组长 发表于 2019-12-14 20:07
嗯，原来如此！大概明白了！

还有一个，有人说变动行利率是随未来的经济增长幅度会有所变化的，那这个2.47 ...

2.475%是日本银行决定的，会随着经济的好坏有变动，自己看我帖子里的图表，里面有过去30年的标准变动利息的利率。未来几年有什么变化不知道，至少平成19年涨过一次，涨到2.9%左右。所以未来35年涨到3-4%也有可能，跌到2%以下也有可能，这些都是未知数。

gibun

可是，我是贷款全区间“-1.9”……周围的人也都是全区间啊，没有规定几年的说法……

substar818

gibun 发表于 2019-12-14 20:39
可是，我是贷款全区间“-1.9”……周围的人也都是全区间啊，没有规定几年的说法…… ...

全期間優遇也没有固定金利保险，现在是2.475%，优惠1.9%就是0.575%，如果10年后标准金利涨到4%，你的利息就是4-1.9=2.1%。人家全期间固定1.1%是利息涨到多少都是1.1%，哪怕日本再来一次泡沫利息涨到8%，固定金利也是1.1%，变动金利就要变动。
涨到8%可能是我想多了，涨到4%是非常有可能的，这主要是看日本人口变动了，如果日本也学德国来个大移民政策，让人口一下正增长了，那利息涨到4%左右很正常。德国就是改了移民政策，人口的30%都不是德国人后裔，没有取得德国国籍的移民占到14.9%了，已经超过了美国的14.3%，一下人口暴涨，现在德国的房价和房租都涨翻了

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%90%84%E5%9B%BD%E7%A7%BB%E6%B0%91%E6%95%B0%E5%88%97%E8%A1%A8