关于买房子的问题！

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建物の種類、大きさ、高さなどを規制する法律や条例、その他、取り引きする不動産にかかわるあらゆる法令上の制限についての項目が説明される。すべての法律を網羅すると５０個は下らないが、主に通常の住宅に関係するのは都市計画法や建築基準法、国土法など。土地を買って家を建てる場合には、原則として住宅の建てられない市街化調整区域内にないかどうかを確認する。すぐ近くが市街化区域でも、道１本隔てて調整区域に線引きされているケースもあるので要注意。建築できる建物の大きさなども調べる。マンションの場合は新築なら建築確認済み、中古なら既に建っているので建築不可能ということは考えにくいので、建ぺい率・容積率などに違反していないかをチェック。違法建築の場合は住宅ローンが借りられない。用途地域からは周辺の環境が予測できる。中古住宅の場合は既存不適格、再建築不可などの表記に注意すること。不明な点は宅建主任者に聞く。

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主に土地と一戸建ての取引で、売買の対象になっている敷地に私道が含まれているかどうかを示すのが「私道負担に関する事項」。前面道路が私道の場合は、まず位置指定道路かどうかを確認すること。これは法令に基づく制限のところで説明されるはず。次に、その私道負担の内容を確認する。重要事項説明書には「負担の有無／あり・なし、面積○○m2、負担金○○円」という枠があり、それにしたがって説明される。面積は単独で所有する面積が表示されている場合と、共有持ち分が表示されている場合がある。いずれの場合も、私道部分だけを分離して処分することはできない。しかも私道部分には建物を建築できないので、これから新築する場合は建物の大きさなどが制限されるし、中古の場合には増改築の際に影響する。建ぺい率・容積率の制限は、私道負担の面積を敷地面積から除外して計算するすることに注意。また、負担金とは私道所有者への通行料などを示す。

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「物件の表示」という項目の中に、土地と建物それぞれの面積が書いてある。登記簿面積と実測面積に分かれているのが一般的。まず土地については、登記簿面積と実測面積が一致しているか。一致していない場合は、どちらの面積を基準に売買価格を決めるかを確認する。実測面積が決まっておらず、契約時は登記簿面積で計算して、後で実測面積が確定した段階で差額を精算する場合もある。その時は１m2いくらで精算するかを明記しておく。建物については、一戸建ての場合は壁心計算の床面積を表示。マンションでは壁心計算の専有面積の後に内法計算の登記簿面積がカッコ内に表示される。また、購入時の税金の軽減措置には床面積の条件があるが、国税と地方税では床面積の計算方法が違うことに要注意。共用部分を専有面積割合で按分した面積も関係してくるので、按分面積も確認しておこう。なお、マンションでは敷地は共有持ち分が記載されている。

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重要事項説明書の冒頭に、売主と買主の名前、取引に関わる不動産会社の宅建主任者の記名押印がある。そして不動産会社の「取引態様」、つまり売主か代理か媒介かの違いが出ている。この取引態様によって、購入代金以外に手数料がかかるのか、消費税がかかるのかなどが変わってくる。たとえば、新築マンションを買う場合。不動産会社が売主なら、手数料はないが建物の消費税はかかる。不動産会社が代理の場合、本来は売主から代理報酬を取り買主から手数料は取らないのが普通だが、なかには報酬の一部を請求する業者もいる。売主が課税業者なら消費税もかかる。ミニ開発の建売住宅の場合は不動産会社が仲介になっているケースが多く、仲介手数料がかかる。一方、個人が売主の中古マンションで不動産会社が媒介する場合は、建物の消費税はかからないが仲介手数料がかかる。少しややこしいが、要は不動産会社に対する手数料の有無、消費税の有無を確認すること。

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マンションは仮住まいで一戸建てが最終的なゴールという発想は、完全に過去のものになりつつある。初めから大型のマンションを買って永住するとか、子供が独立して夫婦２人になって一戸建てからマンションへ買い換えるというケースもある。また、アパート住まいからいきなり建売住宅を購入する20代の若い夫婦もいる。同じ一戸建てでも、建売住宅を買うのと、土地を買って注文建築で建てるのとではまったく志向が違う。マンションか一戸建てかを選ぶのは、各人の価値観の違いといえる。比較する時の視点の一例を挙げると、間取りプランでは建売住宅やマンションより注文建築のほうが自分の好みを反映できる。将来の増改築の自由度では、工法にもよるがマンションより一戸建てが優れている。一方、資金計画の面では、総額が同じなら長期返済が可能なマンションが有利。次いで建売住宅。土地の取得をしてから建築する注文建築はもっとも資金繰りが難しい。

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品確法に基づく住宅性能表示制度が２０００年１０月からスタートした。耐震性や耐久性、断熱性、遮音性などの住宅の基本性能９項目について３から５段階のランクに分けて、性能を表示する制度だ。この「性能表示」と「性能保証」を勘違いしている人がいるので注意が必要。「性能表示」は、あくまでも新築時点で所定の性能があることを評価・認定するもので、引き渡し後にずっとその性能が維持されることを保証するものではない。これに対して「性能保証」のほうは、文字通り品質・性能を保証する制度。こちらは法律に基づいたものではなく、購入者や販売会社などが任意に加入するもの。骨組など構造上重要な部分については１０年間の長期保証になっている。（財）住宅保証機構をはじめとする性能評価機関が行なう。ハウスメーカー系の業界団体でも同様な長期保証制度を設けている。いずれも品確法の瑕疵担保責任の特例（１０年保証制度）に基づいている。

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住宅メーカーのパンフレットなどには「アフターサービス充実。20年の長期保証」といった謳い文句が盛り込まれている。実は、このアフターサービスと長期保証というのは、厳密には別のものだ。アフターサービスというのは、住宅メーカーや不動産会社などが各業者ごとに独自に提供しているサービスのことで、必ずしも法的な裏付けはない。不具合の補修を頼んでも、なんだかんだと理由をつけて何もしない業者もいれば、定期的な点検をしたり、電話一本で駆けつけて手厚くケアしてくれる業者もいる。各業界団体でアフターサービス基準などを設けているが、それに従ってきちんと対応してくれるかどうかは業者の企業姿勢次第ということになる。これに対して「長期保証」のほうは、民法や宅建業法、品確法などに定められた瑕疵担保責任に基づいている。瑕疵があった時には業者は無料で修繕しなければならない義務がある。両者の違い、内容をよく確認しておきたい。

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資金計画を立てる時のポイントの１つが自己資金の大きさ。金融機関から借り入れるローン以外に用意しなければならない現金のことだ。この自己資金と頭金が同じだと思っている人もいるが、少し違う。住宅を建てたり買ったりした時には、建築費や購入代金の他にさまざまな諸費用がかかる。税金、ローン関係費、保険料、その他の手数料などだ。建築費や購入代金に充当する頭金以外に、こうした諸費用分も予め用意しておかなければならない。つまり、自己資金とは、頭金と諸費用を合計した金額ということになる。これに対して、金融機関からの借金は「他人資金」ともいえる。仮に３０００万円の新築マンションを買う時に、２４００万円のローンを組むとする。現金は、残り６００万円の頭金分だけあれば大丈夫だと思っていると、後で資金繰りに走り回ることになる。諸費用だけで１００万円前後はかかってしまう。事前に諸費用がいくらかかるか確認しておきたい。

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初めて住宅を買う人は「購入代金以外にも、こんなに諸費用がかかるの？」と驚くケースが珍しくない。売買契約をするときの印紙税から始まって、住宅ローン契約の時に払う事務手数料やローン保証料、所有権登記にかかわる税金や手数料などなど。さみだれ式に現金が消えて行く。気の利いた不動産会社なら、あらかじめ諸費用全体の概算金額を出して、いついくら必要か整理して教えてくれる。全額預かって、差し引き分を最後に精算する場合もある。それでも諸費用がいくらかかるか、目安だけでも知っておいたほうがいい。金額は購入する住宅によって変わるが、新築マンションや建売住宅の場合で価格の３％から５％。中古住宅の場合は７％から１０％といったところ。中古が多いのは、税金の軽減措置の面で新築より不利なのと仲介手数料がかかるからだ。実は、このパーセンテージは消費税を除いた金額。現実にはこの数値に５％分上乗せしたのが本当の諸費用である。

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住まいを買う時、頭金はいくら用意すればいいのか。一般に「頭金は価格の２割」といわれる。ところが、この「２割」という数字の根拠は曖昧だ。せいぜい金融機関の融資限度額が担保評価額の８割になっていることが多いので、残りの２割が自動的に頭金になるという程度の話である。最近は８割以上でも融資してくれるケースが珍しくないので、融資限度額から逆算した頭金は２割以下でも問題ないということになる。中には「頭金５０万円からＯＫ」などと謳っている物件もある。しかし、こうした数字に惑わされず、自分自身が本当に必要な頭金はいくらかを考えることが大切。安全な資金計画を立てるには「頭金」から出発してはいけない。まず、あなたがいくらまでならローンを確実に返済できるかを割り出し、その金額をベースに、購入したい物件価格との兼ね合いで必要な頭金額を逆算するのが正解。人や物件によって１割でいい場合と３割、４割必要な場合がある。