买房中介费

★飯飯★

pant1991 发表于 2019-3-19 12:52
房东直卖 的房子好找吗？

这个看缘分的。搜索房源的时候把条件指定一下。

三月季

没中介费

substar818

keirui 发表于 2019-3-14 08:10
也不知你哪里来的自信，侃侃而谈
自己不懂就上网搜索一下

新建的户建一般自己到国土交通省的网站查询近期的公示価格，用自己的土地计算一下。然后房子面积乘以单价，看看价格卖价有没有太大出入就好了。

新建的公寓也比较好计算，当然也是要看土地价格，不过公寓大多只有10-20平吧，没多大价值，建筑价值也是看成本来说吧，高级公寓按1平60万算比较合理（就是公共区面积比较大，体现豪华感的房子，成本要多分摊一点），不是太高级的一般公寓1平米按40万计算合理。
比如买个58平的普通新公寓房子，土地份额15平，附近土地价格35万日元一平。那卖价15平x35万+58平x40万x1.08消费税=3030.8万日元。这个房子中介费免费的情况，一般售价3000-3280万算是合理价格。

二手房水分就太大了。冄冃说得也是合情合理的，卖家本来想1000万卖，可能中介自己收购后卖1500万，然后跟你说中介费免费。或者是直接1000万卖要你中介费。现实中二手房不要中介费的情况加价卖的多，90%以上是这样的。辨别方法，要来房子的地址，到法务局去开个土地建物謄本，一部600日元（网上邮寄申请500日元一部）。看一下謄本里面的房主是个人，还是在销售的房地产公司名义，如果是个人没有加价现象，价格基本是合理的。如果是法人所有，那最少加30%价格，最少30%，很多大手，如果三井リバブル或是三菱地所可能会加50%价格。
此外，大手房地产公司大多是现金收购，謄本上只是写着因为买卖名义变更，不会写多少钱收购的。而一些地方的小房地产中介公司是贷款收购房子的，在謄本上会这么写

１．所有権保存　平成29年１月１日　　所有者：東京都中央区ＸＸＸ　田中静香　
２．所有者移転　平成30年１月１日　　原因：売買　所有者：東京都ＸＸＸ　三菱地所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　債権：金１５００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　債権者：みずほ銀行
　　　　　　　　　　　　　　　　　　利息：1.5％

然后这个房子卖你1980万，没有中介费。你能明白什么意思吧？
　

substar818

★飯飯★ 发表于 2019-3-9 10:56
我就是无料，直接跟卖主买的。卖主是一个户建设计公司。
总体比市面便宜了400w ...

你好。我是干房屋销售业的，你如果不介意，可以告诉我一下你所买房子的车站名及离车站的距离（多少米），还有房子的面积和构造（木造，钢骨还是钢筋混凝土），我这里就能给出你正确的市场价格。
给你的市场价格是包含建筑公司基本利润的合理销售价格，然后你可以自己比较一下自己买的价格是否合理。
一般房地产公司也有無料査定，有大约100个项目来分析这个房子的真实价格。

substar818

★飯飯★ 发表于 2019-3-9 11:27
多对比~~凡事不是绝对的。

我杀价至少200w。直接晾了一两月。

咱们不说自己砍价了多少钱，只说销售的合理价格的计算方法。希望能对大家有参考意义。


新建的户建一般自己到国土交通省的网站查询近期的公示価格，用自己的土地面积计算一下。然后房子面积乘以单价，看看价格卖价有没有太大出入就好了。

新建的公寓也比较好计算，当然也是要看土地价格，不过公寓大多只有10-20平吧，没多大价值，建筑价值也是看成本来说吧，高级公寓按1平60万算比较合理（就是公共区面积比较大，体现豪华感的房子，成本要多分摊一点），不是太高级的一般公寓1平米按40万计算合理。
比如买个58平的普通新公寓房子，土地份额15平，附近土地价格35万日元一平。那卖价15平x35万+58平x40万x1.08消费税=3030.8万日元。这个房子中介费免费的情况，一般售价3000-3280万算是合理价格。

二手房水分就太大了。冄冃说得也是合情合理的，卖家本来想1000万卖，可能中介自己收购后卖1500万，然后跟你说中介费免费。或者是直接1000万卖要你中介费。现实中二手房不要中介费的情况加价卖的多，90%以上是这样的。辨别方法，要来房子的地址，到法务局去开个土地建物謄本，一部600日元（网上邮寄申请500日元一部）。看一下謄本里面的房主是个人，还是在销售的房地产公司名义，如果是个人没有加价现象，价格基本是合理的。如果是法人所有，那最少加30%价格，最少30%，很多大手，如果三井リバブル或是三菱地所可能会加50%价格。
此外，大手房地产公司大多是现金收购，謄本上只是写着因为买卖名义变更，不会写多少钱收购的。而一些地方的小房地产中介公司是贷款收购房子的，在謄本上会这么写

１．所有権保存　平成29年１月１日　　所有者：東京都中央区ＸＸＸ　田中静香　
２．所有者移転　平成30年１月１日　　原因：売買　所有者：東京都ＸＸＸ　三菱地所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　債権：金１５００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　債権者：みずほ銀行
　　　　　　　　　　　　　　　　　　利息：1.5％

总之在买二手房前花600日元办一张謄本看一下就好，这样安全。你买房子后司法书士一定在给你寄土地权利书的时候顺带寄一份謄本对吧，你现在可以自己看一下上面的数据，就知道自己买的房子有没有油水了。如果是个人就基本没有被宰，如果是法人所有，就肯定加价了30%以上，做房地产交易加价30%以上是行规。

6.28

substar818 发表于 2019-7-14 06:28
咱们不说自己砍价了多少钱，只说销售的合理价格的计算方法。希望能对大家有参考意义。

遇上行家了，厉害

houzui

substar818 发表于 2019-7-14 06:24
你好。我是干房屋销售业的，你如果不介意，可以告诉我一下你所买房子的车站名及离车站的距离（多少米）， ...

我最近在看房子，建売的房子，造房子的公司是アイダ設計盖得2层户建
房子本体2790万，中介说可以按照你希望的价格他们提交给卖主（アイダ設計）
但是中介给我的一份报价，杂七杂八310万+房子本体2790也就是3100万左右
我想问一下房子本体的3%+6万这个中介费如果我部找中介，直接找アイダ設計的话这笔钱能部能省下来？另外住宅ローン这个是中介给办吗？如果找アイダ設計的话这个住宅ローン是他们帮我们还是我们自己去弄？自己可以直接申请住宅贷款吗？
最近开始有买房子的打算，但是毫无经验。还请指教

substar818

houzui 发表于 2019-7-15 14:48
我最近在看房子，建売的房子，造房子的公司是アイダ設計盖得2层户建
房子本体2790万，中介说可以按照你希 ...

直接找建筑公司给建不需要中介费。中介费只有中介公司能收。建筑公司自己卖不能收，自己找建筑设计公司也不能收。有些建筑公司很黑，自己建个中介子公司，同一个社长，自己建用别的公司名卖，然后加个中介费。这个要留意一下。

アイダ設計的木造单价应该是18万日元一平米，含税的。你这个2790万，最少也应该是155平，不是这个大小，你这个价格就太贵了。如果是混凝土的，或者建的房子是防火结构（邻居家全烧光，但是你家一点事没有的级别），单价要过35万一平，2790万应该是80平。
我现在合作的建筑公司木造，2层，准防火结构是一平17.5万，包括电器设备和消费税，如果你建的是100平的话，应该1750万日元。三层木造贵一些，2200万吧。

310万应该是设计费，家电费用和水道煤气开通用的费用，这个金额合理。

贷款自己找也可，中介找也可以，买房子的人没有什么额外的费用支出，中介有些区别，这个叫融資あっせん，如果是经由中介公司找到银行，银行会付给中介一定的报酬。客人自己找就没有这个收入。本身同一家银行，你自己去办贷款，中介介绍你去办贷款，费用和利息是一样的，没有特殊变化。

houzui

substar818 发表于 2019-7-15 20:50
直接找建筑公司给建不需要中介费。中介费只有中介公司能收。建筑公司自己卖不能收，自己找建筑设计公司也 ...

您好，十分感谢您的专业回答，建物面积才109.16  土地面积179.76  位置紧挨JP铁轨 基本和电车擦身而过  栃木险宇都宫的アイダ設計车站附近的房子就那么几个 你一找就能知道那个310万其中的100万是中介费

substar818

houzui 发表于 2019-7-15 22:06
您好，十分感谢您的专业回答，建物面积才109.16  土地面积179.76  位置紧挨JP铁轨 基本和电车擦身而过   ...

查到了，土地市场价格是6.7万日元一平，房子是木造非防火结构，建筑价格17万左右一平。
简单计算一下就是109.16平x17万+179.76平x6.7万=3060.112万日元。

那个卖3100万合理的，市场价格就这样。你问我时表达错误，你说的是建筑本体就要3100万，但是这个房子的标价应该是土地加建筑的价格。
你自己建和直接买アイダ設計的房子，估计没有什么差价的。自己找建筑公司，可能建筑费便宜一点点，没有中介费，但是要收设计费200-300万，加起来也一样了。而且有中介介绍贷款要比自己一家一家跑省事，除非你时间多得事，可以自己跑个3-5家银行。