咱也说说买房 *没永住没归化*新筑一户建

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帖子很火 看来大家对买房都有兴趣 再重新编辑一下 给大家参考！！只是个人意见


有些的不对的，希望不要较汁，更不要人身攻击。然后这个版面男人也可以上吧?俺是爷们，大家别MM的叫，叫错了。只是想给成家人一个参考 如果不可以那就删帖了。


声明一下 这个帖子不是讨论我买的房子好不好，贵不贵，值不值，只是给大家简单说明一下买房的流程 谢谢！！

然后大家说 地板脏了有划痕 那是不可能的 只是光线不好 没照好 脏是有点那么多人看房子那 但是交房之前卖主要全部清扫一遍才能交房的，这个不用担心。

1.然后说道内装 一般建卖都这个水平肯定没法和注文住宅比了  以后自己有钱了 在看着装装也一样。

2.再就是说 夹在中间采光不好 这不夹中间的6号栋 他也贵啊 3180万呢

3.隔车站远这个问题，户建一般没有隔车站特别近的，有的话这个价钱也不可能拿到这么大的。然后，车站周围都是高层，采光估计会受影响吧。
4.间距近这个问题 在东京周边这就不叫问题了

5.然后有人问卫生间，这个估计都一样就没照就是toto的温水洗净便坐，然后下水是 公共 净化槽

6.gas是 LP的 这个有点小贵

7.有关讲价的问题  一般不管是户建或者公寓 在地基阶段就买的话是不会给降价的你不买还有别人买开发商不发愁卖 顶多给降个30、50万，或者送点设备。好处是因为没建好你可以根据自己的意愿换换 壁纸，地板，门，浴室，橱柜各种设备的颜色，然后就算是讲价了 你自己也会疑神疑鬼 会不会被偷工减料｛不过在日本不大可能｝。建成之后还没卖出去的那就是売り残り了，开发商就想赶紧出售以套现，去开发下一个现场，那么恭喜你可以杀价了，只要不赔本开发商都是可以接受的，大胆的说出你的心理价位不是没有可能。坏处就是如果出现不讲价的人，开发商有可能毁约，这个就看运气了。在一点就是已经建好了，什么也不可以变动了。
8.有关中介费的问题，卖主直卖没有中介费。中介代理的要收取中介费，当然不收取的也有但是个人觉着有点悬 人家凭啥白给咱服务啊 挣得不就是中介费吗｛有人会说他不是收卖主的了吗｝日本的中介都是买卖双方都收的这个没什么争议。然后他白给你服务你觉着态度会好吗？交易结束以后出了问题还会跟踪服务吗？
9.有关中古户建应该注意的几个问题 第一土地的权限是否是所有权当然新筑也得确认  可不可以重建 法律规定接道面积必须超过2米才可以重建这个一定要确认，不过现在正规会社不会代理不可以重建的住宅。再就是建筑年限 超过30年的银行应该不大容易给融资的。
10.琦玉在住的朋友，给你们推荐几个不错的开发商 株式会社永大ハウス工業 这个在南浦和有营业所有个叫ふなおか的担当人挺不错 ，コスモホーム这个在蕨和北浦和有营业所有个叫いわさき的课长感觉挺好   这两家都是开发商兼贩卖代理所以不收中介费 房子盖的也相当漂亮 3层的比较多 但是因为是开发商价格不大会给便宜 就是会送点设备什么的。
11.个人不大喜欢ベストセレクト  当初想买一个中古户建就是因为营业的不作为，被别人捷足先登了。还告诉我，我的条件银行只能给融资1400万 所以想买新筑不可能。但是我去了别的地方相谈却被告知可以贷3000万左右，这差距有点无语了。然后他家出了名的业界 最高中介费 最高贷款手数料而且一点不给降。纯属个人见解仅供大家参考一下。

然后给大家分析一下 户建和マンション的优劣


                       户建                                                      マンション        
修缮基金            0      头20年应该不用花什么钱               平均15000/月
                                   每5年打次防白蚁的药*5万*
管理费                0                                                           平均10000/月
停车场                0                                                           平均10000/月
防犯              自己管理｛一楼全带卷帘门｝                 24小时物业加全锁玄关
使用年限           30年左右 ｛木造房屋有漏水的可能｝  法定好像是50年还是60年来着

户建30年直接推倒重建估计1500万应该搞得定还可以再住新房，   マンション修缮基金加管理费加停车费30年 也得最少1200多万吧然后50年之后怎么办 推倒重建费用肯定不低 如果住户大家不同意重建 那么上下水用了50年 估计不大修是用不了了 考虑50年 最少的在房贷以外多花3000万吧。 有的人说停车场不花钱 那么估计修缮基金加管理费会相对变贵吧。还有说我们的新筑没LZ说的那么高啊 ，那是因为新筑。日本法律规定 マンション 每10年必须大规模修缮 大家交了10年的钱估计一次就用完了还不够，然后修缮基金就会相应上调，所以头十年才会很便宜。买房就要考虑最少30年以上的情况。个人见解请大家不要喷！！
气密性                木造比较差                                                 钢筋混凝土 没话说
防火性                木造很差*不过现在的木造相对还行           钢筋混凝土防火没话说
抗震                    耐震标准建物本身很低很轻应该还行          钢筋混凝土自重很重 住的高的有点玄
独立性                自家物业自己做主                                      混合住宅*楼上楼下容易闹矛盾  特别是有孩子的
便利性                相对隔车站偏远                                           车站周边
垃圾排放              自治会管理*本人的是小区独立垃圾场相对方便          24小时垃圾房*但是你会每天扔垃圾吗*
采光性              相对差                                                             高层光照没话说
税金                   土地建物比较大相对较贵                              土地面积较小 税金比较便宜
保值性                房子不保值 土地很值钱                               车站近保值 车站远不敢说 自己住够了可以租出去
初期费用           木造火灾保险贵                                              钢筋混凝土保险便宜
诸设备              无窗网，窗帘架，空调，电视天线                   电视天线有 别的不知道
面积                      宽大*看预算多少                                       相对较小
我也就知道大概这么多了，不足大家补充。

下面介绍一下流程
1.决定买房
2.决定买什么房       户建/公寓
3.决定不动产会社   中介/开发商
4.资金计划相谈        根据年收情况可以算出可以带多少款 银行算法大概就是税入年收的1/3 就是一年的还款额度 这个中介都会算  
5.新筑物件に仮審査  按这个物件的情况 自己打算贷这么多钱可不可以
一次结果出来半年有效 只要是差不多条件的。但是中古的必须每次申请
6.仮審査OK，决定买了 本契约缔结｛卖主、买主，中介｝    契约缔结前  重要事项说明 大概2小时   。
这时候要交15000的印纸税+定金*如果非常看好建议多交因为卖主有毁约的权利 只要双倍退还定金就可以 比方说你要2800买下 结果有人加价到3000万 买主肯定会考虑毁约，但是交上100万定金 毁约就要退200万。估计卖主也会考虑，就算被毁约不是还白赚100万。 但是如果自己毁约定金也就没了。大概都会叫交 50万
7.本契约完了，贷款本审查 本审查 事前审查时通过的 90%能通过
8.本审查结果发表     OK进入下一步骤   NG退还定金 印纸代打水漂
9.住民票移转          没搬家之前就要转 不然银行不给签约  自己去役所办理 一定要说已经搬家
10.去银行 金消契约
11.立会     卖主，买主，中介，第三者保险  看看房子有没有瑕疵 如果有卖主负责修理
12.决济    房子的尾款结算 包括中介费等
13.引渡     确定房子没有问题 就可以收房了 一定要仔细看 收房之后的伤痕什么的就不管了 户建主体结构保修10年
14.搬家
15.幸福小房奴诞生

注意 为了减税大家估计没少写抚养人  这个也是银行的审查内容 如果打算买房 就把抚养人少写点

做事前审查，因为看好房子再作，你审查中房子有被人抢走的可能。本人被抢了两个。被抢出经验了，然后现在的是抢在别人之前了！！
然后：各项费用
1.登记费 根据物件价格有变动  大概 30到50万
2.固定资产税+都市计划税的 日割计算 现在买大概半年的 8到10万
3.保证会社手数料    31500
4.住宅贷款保证料     每贷一百万 好像是2万多 贷2000万就是 40多万
5.贷款事务手数料     中介不同价格不同   大概   6到15万
6.火灾保险                可以先交一年           大概2到3万      35年一次付清好像比年年交省好几十万 俺没钱交不起
7.地震保险                 和火灾保险差不多
8.中介费                    ｛物件价格*3%+6万｝*消费税   卖主直卖的没有中介费
9.搬家费
10.空调，窗网，之类的诸费用

本人情况：30岁 正社员 三口之家 无车 当然无车贷 无借金 年收450万  无永住 国际业务签证

然后，我入手的房子  耐火，耐震住宅 地124平米 房子98平米 4LDK  停车场宽2.7米长14米   2880万降到2600万拿下
有人说我的房子夹在中间不能重建这是错的
法律规定接道面积超过2米 就可以 停车场2.7米 没有问题。

一楼 和室6贴 LDK16贴 卫生间  浴室  厨房
二楼  洋室8贴*1    洋室6.05贴*2  卫生间  阳台
各居室都有壁橱  

川口车站徒步20分，西川口车站徒步18分，地下铁徒步10分，公园出门就是，超市内有百元店
徒步3分，会社徒步20分。因为这个房子的开发商不直接贩卖所以只能通过中介购买，但是中介费给优惠10几万

不是炫耀帖，只是看大家最近都在找房 仅供参考！
今天的新闻报道 马上贷款利息有可能上调 明年消费税上涨 日元贬值海外斤的材料价格上涨 您说下年房子会不涨价吗？
随着经济好转，消费税上调，日本房东更新时 涨房租有没有可能？一年4口之家 交上100万房租  您再在日本呆10年要交多少钱。

然后有住房贷款的可以减税 据说好像所得税和住民税 差不多可以全额退回来 这个不大确定

忘了说大家最在意的 银行和利率了

没永住的只用东京三菱给贷 但是只可以融资80% 也就是你要自己预备 20% 利率变动 保证料事前付 0.875%年
保证料一体形 1.075%年
PS:条件应该是 身体健康 无犯罪记录 拥有中长期在留资格 正社员或自营业 有稳定收入 应该就这么多了吧 本人的在留期限还有9个月银行业没问应该跟这个没关系吧，不大清楚。听说如果是单身的话不大容易贷这个要自己去相谈了。

然后 中国人行也给贷  但是好像只可以融资70%  然后利率不是一般的贵 2.几% 好像   不大清楚



补充内容 (2013-5-26 10:57):
*关于打防白蚁药 问过开发商现在的建筑技术 根本不用打 以前直接在土上盖得要打现在是水泥地基不用


补充内容 (2013-5-26 10:59):
*还有人说10年要涂防水涂层 这个也是不需要的 因为现在的建筑技术比较先进 过去一户建不得不做的维护现在很多都不需要了

mini-baby

新房子的感觉就是好啊！！！！！

cpalf

有院子吗？
还在卖吗？

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cpalf 发表于 2013-5-15 17:54
有院子吗？
还在卖吗？

要是停车场算院子的话 可以说有 然后就是门口那块大概4，5个平方吧 还有一栋正对着公园的6号栋坐北朝南  现价3180万 不知道可以降到多少

七公主

能买到满意的房子真好
恭喜恭喜

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七公主 发表于 2013-5-15 18:00
能买到满意的房子真好
恭喜恭喜

谢谢 看房子真的好累的 消费税上涨之前日本人也在疯抢 大多数又便宜又好的都让日本人不降价抢走了

lkpdsodif

房子看着挺好的，一家三口完全足够

淡茶

你家为啥不买6啊？