不動産投資の風険①

阿胖阿旺劲美

絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」

「ウチでアパートを建てれば、賃料を固定で保証します」。夢のようなトークで巧みに近づいてくる不動産業者と、高額の建築費を簡単に貸し出す銀行の融資担当者。彼らは決して、我々の味方ではない。

入居者が減っていく

「お持ちの土地を活かしてみませんか。アパートを建てれば、管理と入居者募集の手間はすべてこちらでお引き受けします。さらに、契約中の30年間は一定の家賃収入を保証します」

東京から電車を乗り継ぎ約2時間の中部地方の某県。県庁所在地からさらに車を走らせること30分ほどの町。この地で長年農業を営んできたAさん（80歳）の元を、大手不動産会社B社の営業マンが訪れたのは、いまから十数年前のことだった。

その頃、Aさんはちょうど老後のお金の算段を思案していた時期だった。

営業マンが持参した資料には、一般のアパートの家賃はこの先年々下がる一方だが、この会社の「サブリース契約」でアパートを建てれば30年後も家賃収入は下がらないとするグラフがでかでかと印刷されていた。

サブリースとは、「転貸借」つまり家主が不動産業者に建物を賃貸し、不動産業者はその部屋をさらに第三者にあたる入居者に貸し出す、不動産業者は賃料を家主に支払うという契約形態のことだ。一般に「30年一括借り上げ」といった長期契約を売り文句にしている。

「セールストークも魅力的で、いまから思えば都合のいい話ばかりでした。この地域には企業の工場が多いのですが、それらの工場労働者や転勤者にも需要があって、部屋は常に埋まると言われた。

専門家が資料を見せながらはっきりと『損することはありません』と断言するのだから、大丈夫なのだろうと思うようになっていきました」（Aさん）

アパートの建築費は約9000万円。ほぼ全額をB社から紹介された地方銀行のアパートローンで賄った。

「まだ半信半疑の部分があったので、銀行の融資担当者にB社の営業マンが持ってきた資料を見せながら『本当に問題ないのでしょうか？』と尋ねると、『これなら大丈夫』とあっさり太鼓判を押されたんです。こちらとしては、『銀行が言うのだから』と大船に乗った気持ちでした」（Aさん）

それから10年間にわたり、B社からは確かに契約どおり毎月65万円の振り込みがあった。ローンの支払いは月約36万円。そこからさらに諸経費を除いた20万円がAさんの収入になった。老後の貯えのための副収入としては、十分な金額だった。

ところが、時間が経つにつれてAさんのアパートの周囲には、B社による別のサブリース物件のアパートが次々増えていく。

「いくら単身入居者の需要があるとはいえ、狭い町にそんなに建てられたら飽和するのは目に見えている。担当営業マンには何度も『本当に大丈夫か？』と尋ねました。でも、彼は『僕を信用してください』と繰り返した」（Aさん）

だが、営業マンの言葉とは裏腹に、Aさんのアパートの入居者は減っていき、現在では約20戸のうち15戸近くが空室のままだ。ツートンカラーのアパートの玄関先には、業者が用意した『入居者募集』というのぼりが、虚しく風にはためく。

契約書に隠されたワナ

不安を抱えたAさんのもとにB社の営業マンがアポなしでやってきたのは昨年の6月だった。

「『このあたりの家賃相場はあなたに保証している金額の50％を切っていて、もうこの金額では続行できない。ついては家賃保証を減額するからこの紙にハンコを押してくれ』と言い出したんです。寝耳に水でした」（Aさん）

Aさんに提示された金額は月額43万6000円。当初提示されていた65万円からすると、実に3割に及ぶ大幅な減額だ。

「実は建物の完成後に、防犯カメラの設置やインターネットの敷設工事など様々な費用が数百万円単位で上乗せされていったこともあり、43万円では時間が経てば経つほど赤字が増えていってしまう。『考えさせてくれ』と言ったのですが『即決でないと、契約解除の可能性もあります』とにべもなかった」（Aさん）

AさんがB社と結んだ契約書類では確かに〈契約期間30年〉とされていた。だが、2ページにわたりびっしりと書き込まれた書類の最後には〈家賃収入は10年を過ぎたら2年毎に契約内容を見直す〉という文言が何の強調もなされずに記されていたのだ。

「『契約書類を読み込んでいないのが悪い』と言われればそれまでですが、営業マンから減額についての説明は一切受けていませんでした」（Aさん）

Aさんは、B社の営業マンのみならず、簡単に融資を決めた銀行の担当者にも憤る。

「融資のプロである銀行の担当者は、書類の内容も当然精査したはず。それなのに、窓口に相談に行った時も将来の見通しなどについて何も疑問を示されることはなかった。

せめて融資の相談をした時に、銀行が借り手であるこちらの立場でしっかり審査してくれていたら、契約を思いとどまったかもしれないのに、という気持ちはぬぐえません」（Aさん）

xiaodoudou

现在接力棒多是国内的在接吧

yuirang

还有专门鼓惑老头老太太贷款盖アパート出租的公司呢

substar818

xiaodoudou 发表于 2019-7-24 14:12
现在接力棒多是国内的在接吧

我知道的接力棒全是日本人，9000万建的公寓3000来万买，然后15-20%满室运营着，可以叫趁火打劫。也可以说3000万才是那些公寓的合理价格，最开始找个建筑公司自己3000万建了就不会有破产现象了，毕竟那些大手营业推销的房子粗利率都在50%左右，9000万本身就只价值4500万左右。

2017年时レオパレス营业员给我发过見積書和シミュレーション，14间的公寓楼，350平左右，直接报价1.08亿。我直接把見積書拿给我合作的建筑公司看，那公司社长看了一下设计图纸说：你找我来建，我给你报价6300万。要知道我合作的公司报价6300万都还有25-30%的利率 ，那1.08亿有多少利润呢，保守估计6000万粗利吧。
投资这东西都是用自己脑袋思考，如果自己放弃思考你就已经输了。

忽然想到塔楼哥了，他不是鼓吹新築マンション吗？那叫他买好了，建筑成本2000万的マンション，他4000万买了还觉得自己买的好值，然后几年后破产后，我1500万买过来就好了，我就喜欢买中古的，我等着他来卖。
买かぼちゃの馬車的人很多都已经在贱卖了，有空自己网上搜索一下，新买时1.6亿，现在7000万卖（中野车站10分钟，土地180平，土地价格6700万左右，基本是卖块土地的价格）。新买时1.1亿的现在有卖5000万的，也是土地价格左右。因为银行已经不对かぼちゃの馬車的建筑评价了，基本是按0日元来算，买的人基本都是当土地来买。

阿胖阿旺劲美

substar818 发表于 2019-7-25 01:28
我知道的接力棒全是日本人，9000万建的公寓3000来万买，然后15-20%满室运营着，可以叫趁火打劫。也可以说3 ...

在日本本地的人了解这些，只属于聪明捡漏，大坑物件都是坑了国内投资的

substar818

阿胖阿旺劲美 发表于 2019-7-25 20:34
在日本本地的人了解这些，只属于聪明捡漏，大坑物件都是坑了国内投资的 ...

其实无论是中国买家还是日本买家，听营业员忽悠后就买下来的人还是多数，真的自己细致的思考后决定买的人并不多。第一手的好房子大多是濒临破产的公司的资产清算房，比如以前索尼和夏普经济不景气时销售的写字楼，或者一些大手公司卖掉的社宅，个人破产后拍卖的公寓等等。

无论哪个时代都有好机会，即便是泡沫经济时期买房子的人，也有好多人一直在挣钱，都过30几年了也没有觉得风险大，要破产了。就跟在股市暴跌时，大家都说赔了，但仍然有很多投资家能挣钱。