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本帖最后由 企鹅村村长 于 2016-2-3 02:36 编辑
闲聊不动产(二) 旗杆地与再建筑不可
旗杆地,日语叫做 旗竿地(はたざおち)。相信很多买一户建的朋友都听说过这个名词。具体什么意思呢?简单说,就是从地图上看,形状像旗杆的土地。
这个事情吧,还要从日本建筑基准法说起。日本建筑基准法规定,建筑物的土地必须和道路相邻2米以上。这句话可能不太好理解(我在日本待的时间太长,中文退步了)。换一种说法就是,但凡是个建筑物,就得有条路能通过去,而且这条通路的宽度必须在2米以上。请大家看图1,A土地就是一块整形地,它和道路相邻的部分有10米,符合建筑基准法。B土地就是旗杆地,土地的“旗帜”部分虽然不和道路直接相邻,但是“旗杆”部分是和道路相邻的,而且“旗杆”的宽度是2米,也符合建筑基准法。所以在这两块地上面盖房子,都没有任何问题。
图1 整形地和旗杆地
那什么土地是不符合建筑基准法的呢?您看图2这几种,都是属于和道路不相邻,或者相邻部分的宽度不足2米的土地。这样的土地又叫做『无道路地』。在这样的土地上是不能盖房子的。
图2 无道路地
但是,实际生活中建在这种土地上的房子有很多。这是因为当初盖房的时候那块地是符合建筑基准法的,后来因为周围环境的变化,道路的宽度的变化等原因变成了『无道路地』。这种情况下,已经存在的房屋是可以继续使用的,但是一旦房屋拆除了就不能重建,这个就叫做『再建築不可』。 比如图3这个房子。大家看一下右下角我用红色框圈出来的部分。清清楚楚的写着『再建築不可』。买这种房子的前提就是继续住,自住也行,出租也行,房子旧了重新装修也行,内部改造(和室改成洋室之类的)也行,唯独就是不能拆了重建。
图3 再建筑不可
图3这个房子是木造,平成7年建成,至今已经20年,可以认为房子本身的价值已经贬值到0,只剩下土地还值钱。而且一户建使用了20年,正是该考虑要大修的时候,这种大修很可能要花费100万日元以上。在这个节骨眼儿上选择卖房,很有可能是因为不想出这笔钱。当然这纯属我个人猜测,但是我对自己这个猜测比较有自信。为什么这么说?大家请看右下角我用蓝色框圈出来的部分,『現状有姿売買・瑕疵担保免責』。这句话又是什么意思呢?从字面上就能看出来,房子现在什么样儿就什么样儿,买之前看清楚了,看仔细了,犄角旮旯啥的都别漏了,脑袋别抽儿抽儿!!想好了再买,买了以后再出任何事情一概不负责。无论是房子本身有问题还是房子的附带设备有问题,买了就别那么多废话,根本不鸟儿你。对,就是这个意思。
到这里,我觉得意图已经很明显了。房子已经出现了若干问题,到了该修缮的时候,但是修缮要花一大笔钱,房主没钱或者不想出这笔钱,就想把房子卖了变现。当然了,买家也不是傻子,明知道这房子不可再建,眼看就要大修,谁还愿意买?所以,这种房子都卖的很便宜。买家出手的时候就应该清楚,买的是土地不是房子,买回来以后还要再另出一笔钱修缮,直接入住会有安全隐患。 其实大多数房产的买卖不是这样的。一般而言,卖家是要对房子的质量负责的。原则上,交易过户以后如果买家发现房子有问题,1年以内是可以追究卖家责任,是可以要求卖家对房屋做必要修缮或者要求卖家做赔偿的。这个问题涉及到民法,宅建業法,以及品確法的诸多条款,要是展开来说又自成一章,这次我们暂且略过。
图4_瑕疵担保
那个啥,写到这儿好像远离了『旗杆地』这个主题。那我们就再回过头来说说旗杆地。 旗杆地有一大堆缺点: 1. 日照,通风不好。 2. 每天从“旗杆”进进出出,路窄不说,在别人家眼皮子底下晃悠终归还是别扭。 3. 远离道路,来个贼啥的路上行人也看不见,安全性不好。 4. 路窄,车辆进出不方便。 5. 房子周围都是别的建筑物,被人包着,会有压迫感。 6. 一般都没有自家小院子。 7. 接壤的“邻国”太多,土地边界划分常常会有争议。 可但是,但可是,旗杆地也是有优点的。俗话说的好,上帝为你关上一扇门的同时还会为你放出一条狗。啊,不对,不是这句,应该是上帝为你关上一扇门的同时还会为你打开一扇窗。
旗杆地的优点是什么呢?最大的优点就是便宜!很多人在买房时很看重地点,比如自己一直居住的很熟悉的区域,或者通勤上学方便的区域,或者是学区房等等。在区域限定严格,预算有限,整形地房产售价超出预算的情况下,旗杆地就是一个很好的选择。同样的地点,旗杆地就是卖的便宜。在很多人看来,采光啊,路窄啊,安全性差什么的那些缺点,相比房子所在地而言都是可以忍耐,可以妥协的。
那旗杆地还有没有其它的优点呢?答案是有的!第二个优点就是便宜。其实还有第三个优点,就是便宜。重要的事情说三遍!钱少地好就是王道啊! 这里我必须补一句,我不是推荐大家去买旗杆地,我只是想说在您经济能力有限,不得不在购房条件上有所妥协的时候,旗杆地也是可以考虑的。旗杆地跟不可再建是两个概念,是不能划等号的,这一点请大家务必要搞清楚。
不可再建是指不接道,或者接道宽度不足2米,或者相接的“道路”不是认定道路(路宽不足4米)。不可再建的土地并不一定是旗杆地。还有建蔽率和容积率超标的房子,就是所谓的违法建筑,虽然可以再建但是必须缩小规模,这个另外再谈。
再建筑不可土地
买不可再建的房产一定要慎重。这烫手山芋接过来了可就不好扔出去啦! 不可再建房产的主要缺点是: 1. 如果发生地震,火灾导致房屋损坏,倒塌以至于必须重建的时候建不了。 2. 资产价值低,房产保值增值性差。 3. 贷款相对比较难(万一贷款还不上,银行拿着这块地也卖不了好价钱)。 4. 卖的时候不好出手(买家贷款也难)。 5. 地价低。如果想用不可再建的房产做抵押从银行贷款的话不好贷。 不可再建房产的主要优点是: 1. 地价低,所以整体房价低。 2. 固定资产税低。遗产税低。 3. 售价低,但是房租并不低,投资回报率相对高。
说到这儿可能有人会问,那些手里拿着不可再建房产的人岂不是很悲催?自己住着不爽,卖又卖不出去,那就是不良资产砸手里了呗?这个嘛,也不是一点儿办法都没有。常见的几招儿破解方法是 1. 把隔壁也买下来,2块地合起来变1块,往往就变成可以再建了。 2. 跟隔壁商量,买他家一部分土地,把道路拓宽,变成可再建。 3. 把现在房子拆了,牺牲一部分土地面积用作道路,变成可再建(セットバック)。 4. 烧香拜佛,祈祷都市计划科把这块地划分到政府改建计划范围内,等着拿政府的拆迁补偿款然后换地换房(概率太小,其实不算是破解方法)。
セットバック
说了这么多,稍微总结一下,旗杆地有可能是不可再建土地,看好再出手。无论是不是旗杆地,只要是不可再建的,您就尽量不要碰啦,真不是一般人能玩儿的好的。别让人忽悠了站墙角里哭。
最后,希望大家都能买到让自己满意的房子。
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