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日本房产税:差别税率 缓解矛盾

2016-4-30 12:11| 发布者: 网友推送| 查看: 5976| 评论: 9

摘要: 日本房地产税收构成主要是不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程

日本从1950年开始征收房产税,经过几十年实践和不断完善,形成了一套较为成熟的房地产税征收体系和减免制度。不仅为各级政府提供税收来源,还为抑制投机,保障和调节房地产市场稳定起到了积极作用。同时,为了兼顾社会公平,对不同的纳税主体采取了差别税率政策。

日本房地产税收构成主要是不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

从房地产税征收方面看,主要有四个方面:一是以房地产评估价值作为计税依据,建立房地产登记制度和评估制度。财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的统一性起到重要作用。公示价格是房地产交易的一般性指导价格,也是判断房地产价格合理与否的客观标准。二是高额的房地产行业税有效抑制了房地产行业内投资、投机行为。如在征收高额特别土地保有税的同时,购房者还需支付住房税、空房税等。三是以房地产保有税为主的房地产税收体系成为政府调控房地产市场的有效手段。日本重视征收房地产保有税,保有税收入占税收总和的30%左右。四是实行差别税收政策。

在差别税收政策方面,为区分正常房产需求与投机性房地产需求,保护合理需求,在税收政策上实行差别对待。一是征收的“差别化”累进税率或比例税率,对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。二是在房地产所有权转让环节,根据实际占有权属的时间长短进行征税,规定当房地产发生买卖等有偿转让时,应对转让收益增值部分课税,如把房地产转让收益计入个人或法人的综合收益之中,依此征收个人所得税或法人税、公司所得税。

从减免方面看,主要是:日本在不动产取得税、不动产转让税、物业税和都市规划税方面均有相应的减免制度,其主要目的是缓解社会矛盾和体现公平课税原则。

日本土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。但根据不动产的具体情况,可享有相应的不动产取得税减免。登记许可税的税率按不动产取得方式的不同而有所不同,通过购买获得的房地产税率为2%,同时该项税收也有相关的减税和免税规定。

征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为,稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,居民税税率为5%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%。同样,日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时,收益金额在6000万日元(约合475万元人民币)以内的部分,所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收;收益金额超过6000万日元的部分,所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。

不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税,在房地产领域,物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前,日本的物业税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。另外,根据建筑的用途、建筑新旧程度和住宅用地面积大小等均可享受一定的税收优惠。如单位面积估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑,免征物业税;政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。

由于房产税的课税名目繁多、计算复杂,实际操作难度大,因此如何整合税种、简化操作程序是日本房地产税征收方面有待解决的问题。

 

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