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[随便说说] 关于买二手房问题

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发表于 2018-4-10 13:20:28 | 显示全部楼层
木琴無絃 发表于 2018-4-10 13:09
还没打完就发出去了,哈哈。

而且还帮我们给对方砍价 挺好的中介。

你的这种情况,一般是
1.中介就是卖主,事先把房子收购了,然后做一下リフォーム,然后再卖。这种情况通常房价里包含了消费税。
2.中介做的是両手取引、他同时是买方和卖方的中介,他只向卖方收取中介费。

我想不到其他情况,因为他不会做0利润的事情。
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发表于 2018-4-10 13:28:39 | 显示全部楼层
能讲价的大概有3个部分
1. 房价。根据房子的条件,房主的心态等,能接受的降价幅度不尽相同。我看过一个日本电视节目,一个房地产专业人士给出了一个规律,供你参考。如果这个房子标价**80万,那么这套房子的房主90%都会接受抹掉80万零头的价格。这80万是房主的可预期降价范围。如果还想再讲,就因房而异了。
2.中介费。 日本法律规定中介费上限,注意是上限,不是定额。
   房子成交价的(3%+6万) + 消费税8%。
   所以理论上,中介费只要不高于上限,都是合法的。但是现在中介行业,特别是日本大中介,有一个趋势,就是基本不会接受中介费的打折,取而代之的是拼命的服务。如果你有靠谱的国人中介,或者日本小中介,可以尝试一下。我第一次买房是找的朋友,1.5%
3. 司法书士报酬。
   不要随意接受中介指定的司法书士的报价,一定要提出自己找,货比三家,找出最便宜的。司法书士基本上没有服务质量的区别,有资格的都可以。找总报酬最便宜的即可。

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发表于 2018-4-10 13:36:38 | 显示全部楼层
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发表于 2018-4-10 13:52:04 | 显示全部楼层
再补充2点吧。虽然不属于可以讲价的类别,但却可以让你降低初期费用。

4. 贷款关联。
   形形色色的银行很多,利率也千差万别,我就不推荐特定的了。我要说的是贷款的时候需要付的保証料和 契約事務手数料。一般大手银行的契約事務手数料多为32400, 保证料一般和贷款额和贷款年限有关,如果贷35年的话,基本上保证料是每贷100万日元收取2万左右。你的房子3000多万,全贷款的话也要一次付60多万。银行也可以让你选择把保证料加在利率里,一般是+0.2%,这样虽然提高了每个月还款的金额,但也节省了初期费用的开支,这个可以自己选择。
有的网络银行等,不收取保证料,但是取而代之,契約事務手数料会很高,所以选择银行的时候要综合比较。

5.税费关联
   虽然房子定了,税就是死的,但是没定之前,如果选一个25年以内的公寓或20年以内的一户建,你的初期税费会低很多。具体名目有登録免許税、不動産取得税、印紙代。具体有什么减免优惠政策,请查阅官方的算法。
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 楼主| 发表于 2018-4-16 17:36:14 来自手机 | 显示全部楼层
心優 发表于 2018-4-10 13:28
能讲价的大概有3个部分
1. 房价。根据房子的条件,房主的心态等,能接受的降价幅度不尽相同。我看过一个日 ...

谢谢亲耐心的回答,今天无意翻看原来的帖子才看到,中介费用也很难讲下来,能给减少10万8万不错了,我身边人的经验,那个3380的房子我家看的下一个星期就卖出去了,最后3280卖出去的。新房子我看也很难讲价,只能等这个房子卖不出去自身降价了。买房子还需要找司法术士吗?这个还真不了解,以为就找中介就完事儿了。
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 楼主| 发表于 2018-4-16 17:45:00 来自手机 | 显示全部楼层
给大家看一下,3380万房子,大约需要这个费用,多么
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发表于 2018-4-16 18:23:05 | 显示全部楼层
依然是我小雨 发表于 2018-4-16 17:45
给大家看一下,3380万房子,大约需要这个费用,多么

我大概看了一下清单,有两点。
1.登记费用,不能光表示总价60万。要分别列出来,税费是多少,司法书士报酬是多少。
2.当社事務代行手数料,这个是什么鬼?帮你跑贷款?这个让中介给你免掉。如果你贷款条件正常的话,不用然他们代理
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发表于 2018-4-16 18:33:05 | 显示全部楼层
依然是我小雨 发表于 2018-4-16 17:36
谢谢亲耐心的回答,今天无意翻看原来的帖子才看到,中介费用也很难讲下来,能给减少10万8万不错了,我身 ...

新房吗?新房如果是有料中介,果断拒绝,直接和开发商谈,不需要中介费。
二手房需要一个中介来保障你的权益。
司法书士的费用包括在登记费用里边,有的中介为了蒙混过关,故意不给你列出明细。
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 楼主| 发表于 2018-4-16 19:00:44 来自手机 | 显示全部楼层
心優 发表于 2018-4-16 18:33
新房吗?新房如果是有料中介,果断拒绝,直接和开发商谈,不需要中介费。
二手房需要一个中介来保障你的 ...

这样啊新房子可以直接找开发商啊,那个跑银行的手数料让中介取消了是自己跑银行贷款吗到时候?不用中介?
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发表于 2018-4-16 19:05:40 | 显示全部楼层
依然是我小雨 发表于 2018-4-16 19:00
这样啊新房子可以直接找开发商啊,那个跑银行的手数料让中介取消了是自己跑银行贷款吗到时候?不用中介? ...

我的想法是,中介为你跑贷款,这个服务是包括在中介费里的。如果中介说不另给这5万就不帮你跑了,那你就自己跑一下。其实自己跑没那么难的,如果你条件不够的话,他帮你跑下来的几率也不大。
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