购房经验交流帖

chenyue8

很久没有开这样的新贴了，我来抛砖引玉一下，大家都来支持不？

最近房子价格回落，大家买房的不少，有砍价厉害的，有看房挑房有术的，。。。。不管什么方面，能掏钱买房，肯定是有自己自豪满意的地方吧。
很多想买房子的人，也有不懂的地方，或者想学习的地方，贷款如何呀，楼房和一户建的差别呀，价值合适不，地段如何，孩子教育，交通，医院。。。。。 零零碎碎的问题和担忧。

有的时候，可能就是你的一句话，可以让很多人节省上百万
有的时候，可能就是你的一句话，可以让很多人少损失上千万
有的时候，可能就是你的一句话，可以让很多人避免一辈子的烦恼

请大家贡献自己的经验，不管什么方面也好，不管大小，只求造福后来者，请把你的经验贡献出来吧。
-------我来总结统合到第一页。


补充：  ----------- by 南木香   发表于 2009-6-19 13:48

以夫妻名义购买
或以一方的名义购买，一方作为另一方的贷款风险承担人，也是退还两个人的税, 以上都是指双方都工作。

我要求的房子是一户建
1，到车站平坦地，步行15分钟以内（房子特别满意的，bus10分钟也可）
2，光照好，通风好
3，日常生活便利
4，校区内
5，地盘以及建筑物质量保证
这些是必须条件，其它优先考虑条件
1，売主物件
2，开发区画地域（整体社区感强，外部环境较好）
3，入内式车库
再其它的设备细节，最近开始不讲究了，洗碗机和床暖房有没有都无所谓

补充: -------  by Kiwikiwi  发表于 2009-6-20 21:42

房子一定要南向, 东南也可以。
主卧一定要7帖以上 宽敞舒适
希望房子一定要80平米以上,  三个人60, 70 平米怎么都觉得挤。
价格合理能承受就行。
离车站步行15分之内, 最好10分左右。
离医院近, 最好附近能有公园让孩子玩耍
离超市近, 日常生活购物方便
离保育园近, 接送孩子方便。
希望附近能有图书馆, pool。
车站附近要有银行
喜欢高层。。。

补充: -------  by carrie112 发表于 2009-7-13 13:54

我也说说我们的条件吧..

离我们工作的地方, 开车30分钟左右..
(但是有时候医院规定离单位距离的. 这就不好说了)

周围要有我们比较满意的学校. 和保育院.
购物要方便, 车流量不能太大.
周围必须有公园, 或是孩子和狗狗可以玩的地方.

停车场最好是室内或是半室内的, 不要机械的.
要全洋室的, 不要TATAMI..
厨房和客厅要够大, 亮堂, 进门就得是客厅..
非常不喜欢进门就看见走廊或是卧室的房子.

理想的房型是, 客厅在中间, 敞开式的厨房. 然后从客厅进入各个房间.
储藏室要多, 要够大..我们家东西多..
房间嘛, 至少要有三间, 总面积要90平方以上...
朝向最好是南或是东南.  2面或是3面彩光.

chenyue8

先说周围的环境地点的小技巧了。

挑房子的时候，要注意周围的医院，学校，保育院，购物中心，公园，人文环境等。
1， 医院方面，在1-2公里以内要有大医院和救急中心，小孩在4岁以前，事情很多的。
   为了孩子的健康安全，应该有一个什么都能管的，设备齐全的大医院。和一个周末假日都开的救急中心。
2，学校方面，小学的学区要有一条比较安全的道路，中学到到处读，不用管的。
   小学下课2点半左右，很难每天接送。交通方面不能危险，环境方面不能太阴暗，预防万一
3，保育院要容易上
   孩子放不了保育院，妈妈就不能上班。   这里最不推荐就是横滨，川崎了，号称比考东大还难。。。
4，购物中心，公园
   要有便宜方便的购物中心， 公园里走路就能到安全的有游具的那种，有孩子就需要玩的地方。
5，人文环境，
    附近不会有太多中国人---人多有好处但是也容易有问题。
    周围没有暴力团体----小孩会很危险，不小心和别的孩子打架，或者被欺负就麻烦了
    对外国人没有歧视习惯-----这个很难判断，只能通过调查，看租房的不动产或找现有住户问了。
    。。。。。

补充----by  20090622
有的人喜欢人多的楼，不过，我不是很喜欢。
1，人太多的楼，麻烦事比较多，摊上的概率会大点
2，周围的保育院，小学就那些名额，一下多500，1000户的，孩子没有地方上学
     ---品川车站就出现这个问题，说好要盖的学校老拖着，盖好了发现招生名额不够用
3，管理费老压不下来，一个月多1万，2万的，30年下来，那可是400-800万的差别呢。
4，人太多了，有很多不方便的地方的，大家想想山手线早上的拥挤，就知道了。。。

建筑年限么，问题不是很大，不过我发现15年以内的房子，性价比 会高点。
还有房子一定要结实再结实

chenyue8

再说房子本身

我买的是楼房，谈谈楼房的地方
1，房子的间取图
   房间不要有相邻接的，那样晚上睡觉不方便。。。。。。最少要有收纳什么的隔开。
   房间里面柱子很讨厌，会让很多东西都不好用。
   厕所和洗澡间一定要分开
   厨房和厅一定要隔开呀， 不然你的家具用不了几年就完蛋了，到处都是油腻腻的。。。
   最少有一间是南房。。。
2，房子的朝向
   一定一定的，南房是最好的，没有什么好说啦。
   冬天太阳照到房子的2/3，天天在床上晒被子，房间温度20度以上
   夏天太阳不进门，南北通风，把俩边窗户一开，那风吹的，能省好多空调费。对孩子身体也好。
   朝南，偏东一点点的话，能最大限度的减少夏天太阳西照。
3，房子结构
   因为日本邻居关系比较难搞，房子隔音问题尤其重要。要是隔音不好，基本上邻居关系就好不了。
   房子隔音好的能到什么程度？不开窗户的时候，隔壁婴儿的哭声听不到！！！开电视唱歌都自由。
   有小孩的时候，难免蹦跶几下，跑动什么的， 要是楼下老上来，或者楼上天天闹，没法住。
    ----好的地方，你在家里跳高，踢球都没有问题
4，地板
    地毯和榻榻米和木地板来说，我反对地毯，毛毛虫多，灰尘大，不容易清扫。
    孩子的皮肤怕毛毛虫，老会在地板掉个牛奶米饭或者什么排泄物的。。。。。地毯麻烦呀
    还有地毯上面摆放家具不稳，不地震的时候都怕碰到小孩。。。
5，窗户和阳台
   采光的窗户要大，再大再大，
   阳台要有充足的太阳，要足够晒被子，方便晾衣服。。最好能大到可以烧烤。
   千万不要密闭的阳台呀，密闭的阳台很多不给打开，晾衣服就和在卧室没有差别了。
6，楼层
   采光的窗户对面，要没有高楼，能远眺，最好是以后都不会出现再开发的高楼大厦。
   要有一定的高层，夏天才没有蚊子，蜜蜂。。。。
   不要最上面的，夏天太热，冬天太冷

7，电梯
   有孩子比较安全

8，厨房
   要大，最好有生垃圾处理器。
9，洗澡间
   最好有干燥功能。。。

10，管理费和修缮金，停车场
  大家一定要把房子的管理费和修缮金给打到房子成本里面。。。。
   还有部分公司比较黑，把停车场给留手里，这样很多事情就由他们做主，
   投票是看房子面积，再建就是看土地面积了。。。

chenyue8

还有  买房子的砍价技巧， 这个我不会，请大家来说说

我知道一家中介费可以优惠商量的不动产。
大家如果看上哪里的房子了，可以找他们办手续，中介费可以便宜点。
其实，因为是外来的中介，他们着急着成交房子，那么往往能打听到底价。

0357782270 nakahara 大家可以说 Mr.Chin 介绍的，会有点帮助。

介绍一个装修的便宜公司-- http://living10.jp/form/index.html
リビング・テン 岑山先国---人不错，很爱说话，价格超便宜，木地板的价格约1万/平方*含税含搬运费等。
我后悔呀，为什么当时自己装修的时候，不认识这个公司。。。。35平方米，可以节省30万

----抛砖引玉----------
能砍价的房子，一般得在卖的差不多的时候，才能侃价。

1，表达出自己非常想买的欲望，让对方自己降价
2，表示自己钱不够，房子还有待改进的地方，千万不能贬低自己的欲望哦
3，自己再降他几百万，和他慢慢磨
4，慢慢调高，一直到他说去和上司申请的时候，就差不多了。。
5，找另外的第3家中介，就说你看上那个房子了，但是价格太贵，他们会帮你问底价
  ------因为他们只挣中介费，房价高低和他们没有利益冲突，他们关注的是成交。。

chenyue8

申请贷款注意的地方和信息


----------------------------告诉大家一个好消息，----
没有永住，夫妻都是中国人，免中介费，没有头金，申请贷款成功：三菱1。0，手续费70左右
不动产担当： 0357782270 nakahara 大家可以说 Mr.Chin 介绍的，会有点帮助。
--这个 nakahara，很有诚意和实力呀，3天就下来了。。。

其实贷款的时候，不动产的担当很重要，只要他们肯为你说话，也能说上话，那基本上，就没有问题了。
当然，中古的性价比 会高点，也好谈一些，新房好像就要头金了。。
秘密-------------就在   不动产的担当
------------------------------------

利息很重要，要找能优惠的，便宜的地方。

1，优惠待遇
   贷款可以尝试新生，东京star, 三菱, risona, 中国人比较容易的。
    ---------by songlin  发表于 2009-6-21 10:47
        三菱东京UFJ银行，没有永住也可以（以前阿）。
        要求在一个公司2年以上。还有，最好表示将来有归化，或者永住的倾向。

2，长期利息
    小心别太高了，现在行情是，1。3-1。9左右

3，先申请尽量长的贷款
   长的可以变短的，短的不能变长的
   申请的时候，银行会主动免费给加入生命保险的，变短的时候，会退钱，10年大概是20-50万。。。
4，退税--从个人所得税和都民税那里退
   只要是55平方米以上的房子，不管新旧，都能退税。。。
   好像记得是8年，上限是贷款余额的1%    假设 贷款3000万, 能退税 30万,
   第一次申请退税要申告的，申告的时候，会给你绿色的退税申请书，8年，10年份的。
   然后，每年都填好当年的那张表格，加上银行的贷款余额证明，在公司就可以退税了。
   
5，头金
   新房大概是20%，旧房可以做手脚的
   你和不动产商量，把房子的成交价格抬高，多出来的部分，就是你交过的"头金"啦
   做的好，买房子还有钱拿。
  头金也不是一定要的，有头金呢，买房子贷款比较容易就是了。


6，夫妻名义
   如果俩人工作，可以夫妻俩人一起买，这样可以俩个人退税。。。
   也许，贷款年限从长改短的时候，能退俩份生命保险的钱呢。

7,没有永住权的申请贷款，有什么窍门没有啊？
  很多朋友买房子也没有永住权， 我不知道什么窍门呢。  那位有窍门的来介绍一下呀。
  我觉得，一个稳定的，有名的工作，或者高工资的工作， 有很大好处。
  另外，不动产自己有银行关系，他们会帮你搞定，还有找那些费用贵点的或者口碑好的银行
  当然，你贷款的额度远远小于房子价值的时候，会很容易。
  还有，用夫妻名义来买，降低审查难度。

8，固定资产税的算法依据
   固定资产税的算法不是根据你房子的市场价格，而是根据官方土地价格和官方房子价格来的。
  这个官方价格是非常的低的， 通常只有几百万，俩个加起来不到1000万的可能性也是有的。
  ---类似的，地震保险 的赔偿价格也很低， 不知道是不是也用这个价格算的。

chenyue8

房子价值的判断分析

我提供俩种方法，新旧比较法，和租金回馈法

1，新旧比较法
  在附近找个条件差不多的新房和10-20年的旧房来比较，（也可以用旧房的最早的建造价格）
  （新房价格-旧房价格）/旧房年限===折旧率
   折旧率 〉〉  还贷压力（不包含税收和管理费什么的），     旧房合算，新房亏
   折旧率大 《= 还贷压力（不包含税收和管理费什么的），  新房合算，旧房亏

2，租金回馈法
   打听你这个房子租出去的时候的价格，还有土地的价格，房子年限为35年的时候的价格
   （房子价格-35年的价格-退税）/（35-现在年限）==折旧率      （退税大概是160-200万）
   折旧率+贷款利息+管理费+修缮金+资产税+1万 〉〉 房租，   就不划算
   折旧率+贷款利息+管理费+修缮金+资产税+1万 《  房租，   就值了
   ---多加的1万是风险，和你付出的劳动

--关于内部房的价值
     解释： 还没有公开，不用中介费， 就是在老客户那里问问的意思，
     差价： 广告费，推广费，中介费俩份（所有者5%，购买者5%），预卖和实际的差价
              大概有个 10%-20%的差别

--关于自有房子的价值
     解释： 不动产自己买进的房子，不用中介费
     差价： 要广告费，推广费，预卖和实际的差价
             免中介费1-2份（所有者5%，购买者5%），大概有个 5%-10%的差别
             已经公开的房子，为了和别的不动产的利润，所有者5%中介费会打在价格上。
             这份5%应该可以砍价的，当然不一定能谈下来

縁来

好帖,收藏了.
想问一下,退税的手续怎么办呀?

フルーツ

真是好人，帮顶

doudou6

好帖子，收藏了。。

Lucky_Rui

[.0962E694]好贴