央视《经济半小时》2011年6月2日播出“房租上涨”，以下是节目实录：
主持人：晚上好，欢迎收看《经济半小时》。今天我们关注房屋租赁市场。房产新政之下，很多人感觉现在房租越来越贵了，房子离自己越来越远了。而在国家统计局的网站上，记者也看到了这样一组数据。去年6月到今年5月，全国CPI的涨幅，从3.1涨到5.3，其中居住类价格的涨幅，上涨了5%到6.1%，居住类价格的涨幅始终高于CPI的涨幅。值得注意的是，这个居住类价格并不包括买房的支出，而是包括房租、房屋维修、水电燃气等与居住有关的项目。这就印证了很多人的感受，这房租的确是上涨了。高房价高房租的双重挤压之下， 是“逃离北广上”还是咬牙坚持就成为无数人纠结的事情了。那么这些大城市的房租究竟涨到什么样子？又给人们的生活带来了什么样的影响。记者在上海、深圳和北京进行了调查。 小赵四年前从安徽一所大学毕业后就来到了上海，现在在一家钢材贸易公司做财务工作。他跟记者说，公资在靠市区的位置租的房子在外环外面，上下班都是骑电动车，虽然每天要起得很早，路上要花费四十分钟的时间，不过这里相对便宜的房租让他觉得，吃这点苦不算什么。 小赵 租房者 小赵：虽然现在收入比以前是高了一点，但是这个房租逐渐地也在提高，在同比例增高。现在在这边每个月支出也是很大的。比如说房租一个月是一千五，水电煤还有平时的生活费，还有老婆孩子，还有父母在这照顾孩子，这个开销也是很大的。 今年年初的时候，房东曾找到小赵，提出每个月要涨200块钱的房租。小赵告诉我们，刚到上海的时候，因为房东收回房子、房租涨价搬了好几次家。成家了，想稳定下来，不想让家人跟着自己漂泊，但是有时也很无奈。 小赵 租房者 小赵：去年提过一次，因为房价也就是要加房租。因为当时签的是一年的合同，然后一年合同到期之后，他给我提过加房租，就是加两百块钱一个月，也就是一千七。后来还是没有加，如果要加的话，我就准备搬走。 与小赵有相似经历的还有小郑，从2004年到上海后一直在一家生产油漆的企业做销售业务，在这期间先后搬了五六次的家，现在跟老公住着一套40平米左右的老房子，这里同样也是他们的婚房。小郑告诉记者，在她租房子这几年中，房东涨价是常有的事。有时因为工作的原因不得不被迫接受。 小郑 租房者 小郑：以前我是住在嘉定区的，那个房东要加价，大概在一两年钱，然后那个时候加价后来那个价格我们已经比较难接受了。因为当时我们租的时候也是以前多，现在他要涨到两千左右。 前段时间小郑辞去了原来的工作，现在正打算换一个新的工作，希望收入能够提高一些。 因为房租每年都在涨，但是她的收入却一直没有多少变化。面对不断上涨的房租，小郑觉得这几年物价和房价都在涨，房东提出涨价也是正常的，只是房租的支出占她个人收入的比例一直居高不下，现在已经占到她收入的三分之一左右。 小郑 租房者 小郑：当然在每个地方房价也是不一样的，就是说房间的大小、装修状况都是不一样的。但是总体来说，我来的这几年房租的变化是蛮大的。当初我在嘉定区租两室一厅的房子也就八百到一千元，我现在的房子大概就要一千五百元。但是工资的话我感觉工资能动的太少。工资这几年倒没涨多少，房价倒是涨了很多。房价一涨房租跟着也在涨。 小郑的感受在她所在区域的房产中介得到了印证。在上海静安区德佑地产的一家门店里，区域经理张剑东给记者介绍了这几年该区域房租的涨势。 张剑东 上海德佑房地产经纪有限公司 区域经理 张剑东：我们2007年8月份租金水平两居大概在4200元左右，2011年同样的户型，80平米的两居已经达到了6500元，涨幅已经超过了50%，将近达到了54%。 德佑地产的数据显示，上海市中心的一些中高端小区房屋的租金从2007年到2011年涨幅都在30%以上，而上海的一些郊区房屋租金也同样持续在增长。 郭晶 上海中原物业顾问有限公司共和新路分行经理 郭晶：像我们这个区域，打个最简单的比方，我们五年前有一个同事租了一套一居，那个时侯租金是1000元，五年以后同样还是这套房子，现在租金是1500元。那么变相地涨了50%。 而在记者与部分房东的交流中，我们了解到，为了便于随时调整租金，他们与房客的合同一般都是一年一签。而涨租金的依据一般都是根据房屋中介的挂牌价以及周边邻居是否平价。不过，多数房东普遍认为，虽然房租每年都在涨，但是涨幅却远远低于房价上涨的比例。 房东1：我觉得租金和房价肯定是不能对应的。因为我当时买房的时候价钱大概是有13000元每平米不到，但是现在我觉得房价涨得肯定是很快的，现在基本上已经翻倍的，大概是24000元每平米。租金的我这几年其实只涨了100块钱。所以说，租金和房价我觉得时不能等同，不能对应的。 房东2：高房价必然会有高房租，任何投资者都会考虑一个比较稳定的资金投入产出比。 主持人：按照上海这位房东的说法，房价眼见着翻番，但是租金却没有翻番上涨，算是很不划算的生意了，但是对于租房人来说，房租已经成了生活中不可承受之重。别说翻番，就是上涨10%都感到有些吃力了，毕竟收入没有跟着水涨船高。上海的租房人眼下陷入了焦虑当中，深圳又是怎样的情况呢？ 陈先生是福田区百花路国城花园的业主，房子面积为一百平米，月供现在达到了八千一个月，加上别的杂费每月要支出一万左右，今年四月份他将房租由六千调到了六千五，他告诉记者，他这样做也是不得已而为之，因为还贷的压力实在太大了。 陈先生 深圳福田区国城花园 业主 陈先生：现在银行不断的加息 我们这边每个月的月供都会提高 然后加上一些其他杂七杂八的费用 物价不断上涨 我们也是很无奈的上涨(租金)肯定有压力嘛 原来还的时候还七千多，七千左右 现在达到八千多。 在众多租房者中，刘女士是另一个群体的代表者，她自己原来有一套一房一厅，本想买个两居室，但由于她是非深户属限购之内，所以选择租房。 刘女士： 房租的话原来租的三千块 业主调整到三千八四千 讲了很久跟人讲到三千八。 深圳福田区的地产中介工作人员告诉记者，目前福田区的房租本已经在高位了，所以目前涨幅不是很大。 袁新有 深圳美联物业 福田区百花路营业厅总经理 袁新有：一百个平方的租金，像一般的房子以前是五千多六千块钱 现在的租金都去到六千多一点了。 随后，记者在深圳罗湖区火车站片区了解到，这里的房租已经上涨了40%。 刘正国 深圳世华地产 火车站C区区域总监 刘正国：去年年底是一千八到两千成交，现在已经达到了三千二的成交，像这个新的，去年是三千二到三千五，现在成交的租金已经达到了四千二，而且也是出于一个没有空房的状态，现在是供小于求 主持人：房租上涨让租房人心惊肉跳，不知道哪天又要因为房租太贵而再次搬家；但是对于房东来说，出租价格上涨似乎也是迫不得已的事情，毕竟央行几次加息的背景之下，房贷每个月多了起来，如果不涨价，只能自己承担损失。看来无论是房东还是房客，房租上涨都是一种压力。那么北京的情况如何呢？广告之后跟我们记者走进另一个群体的租房经历。 主持人：欢迎回来，在上面的节目我们看到上海和深圳的房租价格都在大幅上涨。北京也不例外。根据第6次人口普查的结果，北京市常住人口为1961.2万人，外省市来京人员为704.5万人，也就是说每三个人就有一个是外地人，作为租房的主要人群，他们现在正面临着巨大的压力。我们跟随两位马上就要毕业的大学生，看到了年轻人的群租众生相。选择群租的生活环境，无论对谁都是一件痛苦而又无奈的选择。 小姚和盛夏是是北京一所大学的应届毕业生，毕业后他们打算留在北京工作，眼瞅着就要离开学校了，最近几天他们最着急的事情是得找一个落脚的地方。 业务员：你想租个什么样的？ 小姚和盛夏：价位稍微便宜点的，大概能有两居室 业务员：两居室是70平左右吧，价位就在4000左右。 小姚和盛夏之前就听说在北京租房不便宜，所以他们直接在北四环附近开始找，原本他们打算找一个两居室合租，但是一打听两居室的价格他们马上放弃了。中介马上在房源中帮他们找了一套一居室 业务员：这个是一个正规的一居室，朝西的，这是一厅，可能房东把这边装修简单点，如果需要啥，业主可以给您配。 中介说，这个一居室，楼下就是地铁13号线的轨道，噪音比较大，所以相对优惠一些。但是谈到价格，中介说房东坚持要价每月3400元。 姚：房子还行，够大，就是价位不理想。 中介说，想要租一个整体的一居、两居都不便宜。现在出现了一个新业务：有二房东将房子租下之后，再往外分租，价格会低一些。在这个单元的二层正好有这样的房子出租，马上就可以看房。 记者：您是一房主还是二房主？ 房主：二房主。 记者：打算租几家人？ 房主：我们打算，这不是三家吗，客厅你看这个，做这个隔扇，有可能那住一个人。一共四家。 B：这个(隔扇)安全怎么解决？ 房主：像这种，防君子不防小人。 这个隔断间只有三、四平米，只放得下一张床和一个桌子，房子没有窗户。 记者：这是什么墙？ 房东：就是自己打隔断墙。 记者：这个隔音？ 房东：想要便宜就没法挑了，这都是， 这套房子有150平米，原本是三室三厅两卫的房子，现在这里被隔成了13个这样的隔断间。 房屋中介：你知道这一个房子如果不隔开你知道租多少钱吗？ 记者：租多少钱？ 房屋中介：至少七八千，便宜的。 现在这样的隔断间每月租金1000元左右，中介说，就是这样的隔断间也非常抢手。 记者：这个现在都住着人呢？ 房屋中介：就剩门口这一间了。 这个二房东说，这个主卧每月租2000元，次卧打算每月1800元，再小一点的这个屋子，打算租1700元。客厅拉上隔扇打算租1400元。 记者：你怎么会看好这个行当？ 二房东：一手房东他们也像这种房子他们也自己管理不了，没时间。 记者：你手上有多少这样的房子？ 二房东：也就十套八套的 中介说，现在租房的业务很火，但是租整套房子的价格越来越贵，虽然把房屋打成隔断出租违反规定，但还是有不少二房东就看好隔断间这个生意。他们收了房子打成隔断间出租，赚取中间的差价。 房屋中介：这一段时间是挺火的。二房东。他自己打的隔断。 不到四平米的小屋，卫生间和他人共用，价钱还要一个月1000元。掂量了许久，小姚和盛夏还是决定再看看其他的房子。这位中介告诉小范和盛夏，自己也是一个刚毕业的大学生，现在住在一个5平米的地下室，每月租金600元，她手头正好有一间地下室出租， 业务员：挺大的。 业务员：要住的话可以给你配床。现在都这样，没有家具家电可以配。 这个地下室虽然比隔断间宽敞，但是床、桌子以及简单的电器都没有。一个月地租金要1200元。要配其他的东西还得另加钱。 在这个走廊的两侧都是出租的地下室，已经住满了人，有的一个屋子住了六个人，这个走廊住着将近100人。这么多人只有一个公用的洗漱间和卫生间。衣服也只能在这里阴干。看完了这阴暗潮湿的地下室，小范和盛夏无奈得坐在路边。 小姚：最终决定搬到五环外去，差距太大 ，之前可能想没有那么高价位， 胡丹，21世纪不动产资深客户经理，她所在的店面，位于北四环，她告诉记者，最近一段时间，这片区域房租的涨势让她感到有些吃惊。 胡丹：一直在涨。 记者：是个什么样的涨幅呢？ 胡丹：就是感觉有点恐怖 记者：为什么你会用恐怖这个词？ 胡丹：因为我干这个行业干了两年，去年的房租像两居室的话太阳园可能5500左右，今年猛涨到7500.8000了。 胡丹说，在今年房租一片涨声的情况下，成交量却还是居高不下，自己几乎每天都能完成一单租赁业务。 胡丹：跟国家的调控也有关系吧，像限购政策吧。好多人就是买不起房，不是买不起，而是买不了。被政策影响买不了房，就必须租房。 由于价格上涨，很多客户都放弃一居和两居，隔断间和地下室的需求比过去大了很多。 胡丹：有需求才会有这方面的就是说发展。如果说你要是说他打了隔断没人租他的房子，他也不会打隔断。确实因为房价太贵了，一般人租不起，只能租一个隔断。 市中心的房租居高不下，记者发现，不少人选择了到郊区租房。 这位正在吃煎饼的小伙子叫小杨，已经工作两年了，工作的地方在北京西城区月坛南街，每天从单位往返这个六环外的村子需要将近五个小时。 小杨：越来越靠外，像这样的房子七百块钱住不下来。太抢手了，不好租，都是几拨人一块去抢。 租户：之前都租居民小区的，三室的房子一个月大概三千多。 记者：到这边呢？ 租户：这边全都是自建房，单间才几百块钱。五六百块钱就能住了。 记者：你现在房子多少钱 租户：现在房子也就四百来快，一直住这边。 记者：没有在市区找过房子吗？ 租户：没有，市区房子房价太高了一点。 租户：之前在西三旗桥北那边 记者：为什么要住在这？ 租户：这边便宜。 记者：是来找佛那个字的吗 租户：对 记者：为什么想在这找房子？ 租户：便宜 记者：从什么地方赶来的？ 租户：山西。 记者：拖着箱子直接就来了 租户：对，直接就来了。 这个男孩叫小白，他现在居住的这个房子是和另外两个同学合租的，每个月房租600元。小白的这个屋子不到十平米，有一个卫生间。从卫生间窗户一伸手就可以够到对面的楼房，白天在房间，也需要开灯。在这个屋子，除了床和这个桌子，没有其他电器。 小白：热水都是自己去烧。我来了，我从过年的时候到现在，我还没有喝过热水呢，主要整天去上班嘛，公司里面有热水。 小白现在每月的收入有两千多，除去房租、水电费、网费、路费、吃饭的开销，基本上每个月都所剩无几了。 小白：一个月挣两千多块钱，然后交交房租，然后各种花销，基本上一分钱，也剩不下多少钱。有时候不好意思跟家里面要，所以同学就是互相的帮，谁发了工资，然后大家会向他，从他那儿拿一些，然后等到另外一个人发了。然后这样循环着，反正他借我的，我借他的。 主持人：马上就要踏上社会了，两个大学生在找房子的问题上就先遭到挫败。原来设想着离开学生宿舍，怎么也住个一居室两居室，可是高昂的租金马上就让他们打消了这个念头，出得起价钱的只有群租的隔断间或者是地下室，但是这样的生活条件不但比不上学校，恐怕在有的大学生看来，自己从小也没有这样艰难地生活过。难道生活就该这样艰难地开始？未来究竟何去何从？这是目前很多大学生在毕业的时候不得不面对的一道难题。那么目前这房租是已经打开了上涨通道还是短期波动？其它国家又有哪些稳定房租的经验可以借鉴呢？一起来听专家的意见。 对于深圳目前房租上涨的原因和未来房租的是否继续上涨，业内人士也提出了自己的看法。 郭樹楠 众厦地产 总经理 郭樹楠：由于楼价一直在涨，所以他在购买的时候就根本没有去考虑租售比。现在整个房地产的调控来了以后，不能二手成交了。那怎么办呢 只能把银行的按揭(还款)通过租金来提高。 袁新有 深圳美联物业 福田区百花路营业厅总经理 袁新有：应该是会上涨的 因为整个物价都在往上涨 租金如果还是一直停留以前的水平 那业主供楼各方面就会有压力。 在上海，记者走访了几家房产中介，他们判断，住房租金长时间居高不下，房租的上升通道已经被打开。 张剑东 上海德佑房地产经纪有限公司 区域经理 张剑东：将来房屋的租赁变化趋势的，应该在市中心的话还是以稳中有涨这种趋势，下降的空间是非常少的， 对于房租走势，房产中介普遍认为会继续上涨，记者走访了一些房地产领域的研究专家，听到了正反两种不同的声音。 崔裴 上海易居房地产研究院房地产流通研究所 所长 崔裴：我认为恐怕还不能说是高房租时代到来了，当然从去年，特别是今年，这个房租上涨是比较快，但是它是有它特定的历史阶段的原因的。 全国工商联房地产商会会长聂梅生分析，这是限购政策带来的一个阶段性问题。随着房价调控的目标逐步实现，房屋拥有者们对房价的预期逐渐降低，他们更愿意将房子出租而不是倒卖，二手房市场也会释放出更多的供给，部分地缓解租赁市场房源的紧张。 聂梅生：你卖又不赚钱，他就可能选择出租，这样能回收一部分的投资回报，这种情况下，能够供给的房源就会增加，所以它有一个调节的过程。 不过，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此提出了相反的意见，他认为从现实来看，房租价格不具备下降条件。 杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部 部长 杨红旭：因为房价和房租之间有个关系，叫租金回报比，或者称租售比，可以说全中国，尤其是东部城市，商品住宅用来出租的租金回报率一般都是2-3%，国外的话是5-8% 国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1：100到1：230之间，意味着如果把房子出租，100个至230个月，大致相当于9年至20年内能收回房款。可是在我国，2010年以北京为例，房屋租售比已经突破1：600，这意味着出租一套商品房要过50年才能收回成本，房主们更可能的选择是不得不把房租逐渐提高。 张剑东 上海德佑房地产经纪有限公司 区域经理 张剑东：租金涨了以后被迫搬家的这种租客占到我们业务量的百分之十五到百分之二十左右，还是比较多的。 专家们介绍，住建部于2011年2月份实施了《商品房屋租赁管理办法》，禁止房屋群组行为，但对于租客的权益保护并没有做出规定。但是从全球来看，当房租居高不下时，很多国家采取了干预措施。 在德国，政府对房屋租赁市场实施干预，德国《民法典》规定，房东不得随意涨房租。房东须书面陈述涨价理由，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人必须连续 15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。如果房东的房租超过“合理房租”的20%，就构成了违法行为，超过50%则构成犯罪。 法国法律规定：不带家具的出租房合同必须起码3年，到期如房东没有充足理由让房客搬出去则合同自动延期。法国法律还规定在每年11月到次年的3月禁止任何驱逐行动，因为冬天无房会造成严重后果。 英国法律规定，租房合同中，租房期限必须为6个月以上，即只要房客按时交租，6个月内房东不能把房客赶走，房客也不能在6个月内毁约。 崔裴 上海易居房地产研究院房地产流通研究所 所长 崔裴：我们接触的国外的租客，他们都是租房，我就问他们为什么都是租房？而且你结婚的为什么也租房？他说租房很舒服，租金涨的很少，每年要是涨价就是涨1%、2%这样的情况，所以他觉得非常的安定，而且他也不可以随便赶我走。 专家们建议，除了用法律的方式规范房屋租赁市场，另外，解决高房租对城市夹心层的影响，还需要调整房屋租赁市场的供应结构。 聂梅生分析，目前阶段，我国的二手房市场并不发达，个人持有的闲置房源不能完全地释放出来。而我国一线城市的租赁市场，目前还主要依赖于二手房的房源，由中介组织起分散的个人所有的房屋，出租给租户。 聂梅生：现在的租赁市场当中，以个人出租的比较多，整个由机构提供的，国家提供的就比较少，起码量是不够的。我们原来是建经济适用房，并不是建公租房，后来是两现房、经济适用房，那还是卖掉的，卖掉以后你没有房源了，而且没有办法循环，公租这一部分正在过程当中，我觉得这是中国政府大力要解决的一方面 崔裴给记者提供了这样一组对比数据，2002年，美国房地产出租行业的收入占到整个房地产总收入的43%，而在中国，房屋出租收入在整个房地产开发业的收入比重中，始终没有超过2%。 崔裴：在一些欧洲国家，它可能还有一部分是公益组织，是非盈利性的机构，他们来进行房租的出租。在我们国家，目前这两块几乎是没有。我们没有一种这样机构的租赁者，在整个中国的房地产业里面，没有一个成熟的，几乎还没有一个成型的房地产出租业。 聂梅生： 那么在中国，目前这种情况之下，就是整个的二级市场不发育，这是一方面。那么靠国家提供的保障性住房这一部分，又不如香港、新加坡这些发达，所以就是说，自由的出租和公租都没有达到，很平衡的这么一个状况， 记者了解到，在香港和新加坡，当地都有很健全的公共房屋租赁制度，来保证中低收入人群的住房需求。新加坡花了50年的时间，实现了一整套公共住宅的发展计划。82%的居民是住在新加坡政府组建的公屋，仅有18%的居民是居住在商品房内。香港的公屋政策始于20世纪50年代， 香港公屋的定位非常明确，就是为需要住房的低收入家庭提供负担得起的安身之所。香港公屋月租由220港元至3370港元不等，平均为1320港元，平均租金大约只为同地区市场价的1/4,相当于每收1元租金，政府就要补贴3元。目前，香港共有约71万套公屋住房，每套面积30至60平方米，超过200万人租住其中，解决了香港总人口29%的人口的住房问题。 半小时观察： “买不起、也租不起”，这是眼下的房地产市场让人尴尬的现状。房产新政之后，很多人以为房地产价格能适当回调，但是现在房价没有下来，房租倒上去了。究其原因就在于，当很多人达不到购房的条件，被迫转入租房市场的时候，发现市场上并没有足够的房屋可供选择。供小于求的状况之下，房屋租金上涨是必然的事情。 有专家预测，房屋租金上涨的情况不会维持多久，一方面国家在积极建设保障房，几年之内就会推向市场；另一方面限购令之下房屋买卖受限，势必进入租赁市场，当供给大于需求，这租赁价格自然就下来了。 我们也希望这样的局面能早一些看到，但是眼下房地产市场的很多数据都不够准确，居住率、空置率这些关键数据还没有形成一个系统的资料库，这也给国家政策调控带来了难题。 我们不能头疼医头脚疼医脚，不能因为政策原因而按下葫芦起了瓢。我们希望有关部门能够加快对房地产市场的理顺，满足人们这个最基本的生活要求，只有安居乐业才能让社会平稳发展。 结束语： 好，我们今天的节目就到这里，感谢收看。您有什么好的线索和建议可以发至我们栏目的QQ83083，稍后，请继续关注中央电视台财经频道的其他节目，再见。 |
