继9月18日傍晚出台限购政策之后，杭州于9月20日迎来了首次土地拍卖。据了解，此次出让的土地包括余杭、萧山共计5宗地块。值得关注的是，此次土地拍卖时间持续多达4个半小时，其中所拍卖的宅地溢价率最高超过了300%。 针对本次杭州土地拍卖，世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢向《每日经济新闻》记者表示，“这么高的溢价率，说明即便有限购政策，但开发商对杭州未来的楼市还是比较乐观的。起码不认为本次的限购政策会打压楼市的销量。” ●拍卖历时4个半小时 浙江土地网的最新数据显示，本次现场拍卖从20日下午2点半开始，一直持续到近7点，历时4个半小时。 最后的成交结果显示，崇贤新城沾桥D-01地块由祥生以13.87亿万元总价竞得，楼面价1.03万元/平方米，溢价率150.32%；新街单元D-03地块由中南以14.61亿元总价竞得，楼面价1.26万元/平方米，溢价率323.01%；同时，新街单元D-01地块由阳光城以17.81亿元总价竞得，楼面价1.28万元/平方米，溢价率325.31%；萧政储出[2016]26号号地块由港中旅以15.21亿元总价竞得，楼面价2.03万元/平方米，溢价率68.89%；此外，还有一块未来科技城加油站用地也在此次土地竞拍之列。 根据浙江土地网直播的实时数据，《每日经济新闻》记者发现，对于新街单元D-03地块和D-01地块，中南和阳光城似乎都志在必得，在竞拍后期呈现出拉锯状态，最后两家竞买人分别竞得其中一个地块。 对此，马英枢认为，“中南这次拿下了新街单元D-03地块，这个区域以刚需为主，应该说是一个不错的结果，虽然溢价率比较高，不过考虑到目前杭州楼市成交的价格，我们预测目前还不存在价格下降的基础。” 当然，也有不愿具名的业内人士认为，中南和阳光城以近1.3万元楼面价拿下新街单元的地块，如果该地楼盘能够以1.8万元/平方米的价格出售，也许才能平衡开发商的拿地成本以及税收成本。 值得关注的是，3天前，也就是杭州楼市推出限购政策当日，杭州周边城市嘉兴迎来有史以来起拍单价最高的宅地拍卖——2016南-009地块，吸引了万科、碧桂园、中梁、新城、中铁建、荣盛等12家房企争夺，最终中铁建以总价11.25亿元，楼面价约10040元/平方米竞得该地块，首次进入嘉兴，溢价率达132.7%；当日，嘉善县的土地出让同样竞争激烈，新城以楼面价8050元/平方米，溢价率285%竞得2001-29-2号地块。 对于目前土地市场的情况，马英枢告诉《每日经济新闻》记者，在一线城市房价不断上涨的情况下，其周边区域希望能够得到一线城市房价迅速上涨所产生的需求溢出和投资需求放大，这种情况也会出现在一些二线城市，“不过这种情况的风险还是比较大的，这种疯长的浪潮已经从上海市周边二线城市转移延伸到了一些地级市，其泡沫风险被进一步放大了。” ●市场开始出现分化情况 自去年以来，杭州楼市打出了去库存的组合拳后，再加上2016年市场出现大逆转，商品房市场量价齐升，尤其是G20峰会之后，叠加效应明显，投资性需求急剧升温。 浙报传媒地产研究院发布的《销售进度迟缓及搁置未开发项目调查报告》显示，截至8月底，杭州8区住宅去化周期仅剩5个月，部分房企面临无房可售的局面。但在此背景下，仍有部分项目销售迟缓，甚至有部分项目仍搁置未开发。 上述报告还显示，浙报传媒地产研究院研究了从2010年至今，杭州市区（主城区、余杭区、萧山区）的项目情况，发现杭州市区销售迟缓、未开发项目共计有51个，其中拿地搁置未开发的项目占据了76%，占比达到3/4。 同时，销售迟缓及搁置未开发项目主要来自于本土中小型民营企业，占比高达近八成。销售迟缓及搁置未开发项目的主要原因包括：地价过高，如开发售价无法覆盖成本，铁定亏损；财务成本较低，没有较大压力，开发定位摇摆不定；开发商自身原因（开发商股权变动、内部分歧、开发能力有限）；产品和市场定位错误等原因。 对这一现象，马英枢认为，如今市场也在分化，并不是所有的项目都火，不像前些年，只要有房就能卖，现在需求越来越细化，产品竞争越来越激烈，市场可能更多的关注一些热点项目和热点区域，不管是自住还是投资，即便是投资客，也不像以前那么盲目，他们的投资理念也在进化。 不过，也有业内人士认为，受宽松的货币政策、利率下降等因素刺激，投资型需求入市，而人们往往普遍有买涨不买跌的心态，楼市看涨投资客就会蜂拥而至，尽管如此，一些不好的项目也未必受市场欢迎，好的项目很容易出现泡沫，如此冷热不均，并不利于楼市的健康发展。 上述业内人士亦认为，市场表现出来的分化情况也将考验地方政府的智慧。是不是还要进行调控，什么样的调控力度，希望达到什么样的预期，政策出来之后短期能解决什么问题，中长期可能又会出现什么问题，这都需要一并来考虑。 |
